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三少爺的筆 房產評論師

地產從業狗一枚 ~ 互相交流~由衷希望各位都有一個圓滿的家~me too

  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 康橋玖璽園 2020-05-22 09:11
    鄭政出〔2019〕97號(網)地塊位于中原區秦嶺路西、汝河路南,土地面積70406.25平方米(105.61畝),土地用途為城鎮住宅用地兼容零售商業、餐飲、旅館、商務金融用地(地下交通服務場站用地),出讓年限70、40年(地下50年),容積率大于1.1、小于4.2。
    該地塊被鄭州康平置業有限公司(康橋地產子公司)以起始價121455萬元摘得,折合樓面價4107元/㎡。該地塊屬于中原區航海西路街道辦事處北臥龍崗城中村改造項目,為安置開發混合區用地。安置電纜廠、糧食局居民住宅面積9854.256㎡,此類房屋不得進入一級市場銷售。開發商品住房建筑面積191785.744㎡,結合市場需求,宜優先規劃設計中低價位、中小套型普通商品住房。

    該宗地是盛世臥龍城的城改用地,但是自己資金鏈有問題,只好賣給康橋這個白衣騎士了,以上就是該項目用地的基本信息。

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    康橋玖璽園的案名是非常高大上的,各種街宣定位改善盤,但是是否真的如康橋宣傳那樣呢?這一點就要有自己的認知了。
    在過于追求利潤的情況下項目的規劃極為混亂,6#、13#、15#為多層,每棟8層;9#為7層; 1#、2#為小高層,每棟19層;8#為13層; 16#為29層,7#為32層; 11#、12#、17#、18#為高層,每棟33層。而且本身有安置房、商務樓,居住環境很不純粹。
    再來看看戶型,可以毫不夸張的說,在0202年的今天鄭州市場上,康橋這個所謂的改善盤的戶型,一個能打的都沒有,4.2的容積率不算很高了,但是規劃一塌糊涂的時候戶型能打嗎?
    北邊的萬科山河道,同樣4以上的容積率定位改善,萬科在規劃和戶型方面簡直吊打康橋,所以,么有改善的水平和基因就別去碰瓷改善,不是搞幾個洋房就可以了。

    但該項目位置優勢比較明顯。中原區三環內,緊鄰6號線(在建)、靠近5號線(桐淮站),雙地鐵加持,加上靠近隴海快速路、西三環、秦嶺路等主要交通干道,區位優勢與交通優勢較強;此外,該地塊還臨近鄭州第三人民醫院、鄭州市中醫院分院、鄭州市婦幼保健院秦嶺路院區、兒童公園等,未來居住生活及健康有一定保障。

    所以好位置肯定還有不愁賣的,但是剛需買沒問題,剛改需要好好斟酌了,不要被康橋一頓忽悠就上車,隴海路北的萬科和昆侖望月2期都苗頭不小了,真正的改善一看便知。
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    康橋玖璽園康橋玖璽園康橋玖璽園康橋玖璽園
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    三少爺的筆 點評 綠都東瀾岸(金秋嘉苑) 2020-05-19 10:02
    4月29日上午,鄭州經開區管委會舉行的經開區教文體局與河南省實驗中學合作辦學的簽約儀式圓滿舉辦,省實驗中心龍飛校區正式確定。
    此次經開區管委會與河南省實驗中學龍飛校區教育合作戰略正式達成后,綠都?東瀾岸將擁有包括幼兒園、小學、初中共12年的一貫制教育,恭喜綠都同時也恭喜已入手的業主。(還是大樹下面好乘涼,如果綠都不是宇通的子公司,zf會有這么大的協調力度嘛)

    綠都東瀾岸作為綠都經開物流園區的又一新項目,三期中的首期位于楊橋大街以西、故城南路以南,占地約52畝,容積率3.494,綠地率31.76%,規劃有8棟建筑物,其中1#、2#、3#、5#、6#、7#共6棟為居住樓,8#、9#共兩棟為商業用房,戶型面積有89/105/122/140四個。

    經開物流園區歷來不是地產的主戰場,但是同時區域工廠林立,房住的需求也不小,所以大地主宇通就開始了一系列操作,不要質疑這的房子賣給誰,開發商的各種專業團隊已經經歷了上十輪的市調,有錢賺,房能賣就干!
    綠都東瀾岸上百畝的項目,東側有河道和公園,同時規劃了小學和初中,而且簽約的朝鳳路小學分校已動工開建,再加上剛剛簽約的省實驗中學教育集團龍飛校區,這片區域的教育真的是可以完善起飛了。雖然大區域環境不足,但是小區域環境十分優越了。

    再來說規劃和戶型,作為綠都地產“3.0生活運營時代”新作,綠都還是比較用心的,兒童樂園及各種大師優化產品等,戶型的優化也是十分不錯,主力4個戶型區間,每個都堪稱90+的打分(干濕未分離扣點分),剛需,剛改買哪個戶型都是閉著眼都錯不了,因為和市區的高容積率戶型比起來真的很不錯,提醒下,105的能買邊戶不要買中間的拼接戶。140的戶型達到臥室客廳全采光,北側只是個觀景陽臺,這個戶型的創新非常棒!

    東瀾岸目前10000+的價格比較實在,沒有過高的溢價也沒有廉價的優惠,雖然大環境不如其他區域,但是周邊的上班族和區域置業可以重點考慮,比較幼兒園+小學+中學的一站式教育還是名校是非常吸引人的,當前教育資源很是稀缺了。
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    綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 華潤置地凱旋門 2020-05-14 09:54
    2020年1月8日,鄭政經開出[2019]026號(網)地塊位于經開區經北五路以北、傳媒路以西,土地用途為城鎮住宅(地下交通服務場站用地),土地面積56105.82平方米(折合為84.16畝),出讓年限70(地下50)年,容積率大于1、小于3,起始價109667萬元,起始樓面價6515元/㎡。
    該地塊最終被北京潤置商業運營管理有限公司(華潤子公司)以熔斷價164667萬元摘得,折合樓面價9783元/㎡,綜合房價19712元/㎡。

    同一天,保利22億元斬獲24、25號地塊,經開區三塊地被倆央企瓜分。2020年土拍市場開門紅,全部被央企熔斷價成交,果然頭部企業的大手筆對于鄭州本土開發商就是狼來了

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    目前華潤已經放出宣傳,項目案名為華潤置地凱旋門,雖然凱旋門是華潤的系列產品,但是在鄭州桐柏路已經有個人盡皆知的凱旋門的情況下,您在換個大氣的名字不好嗎,非得硬鋼,而且這名字也不怎么好聽呀

    項目位于經開區管城區交匯,西側臨中州大道,南北距離不遠就是航海路和隴海路,雖然距離高架不近,但是還有十八里河和綠化帶的隔絕,噪音這方面還是沒有什么問題的,東側有七里河,西側有十八里河,水系加持下還是不錯的(別再說人家是倆臭水溝了,目前河系整治以及大刀闊斧了)。中州大道西側的世紀歡樂園馬上也要改造成市政公園了,這么大的體量肯定是個相當完善的大公園,也算是個加持。周邊的生活配套購物等都十分方便區域地理位置優越,要不然也不會拍到熔斷價。

    項目面積:56106平方米,規劃總建筑面積:222926平方米,容積率:2.99?,綠化率:30.05%,規劃12棟25-27層高層住宅。戶型區間89-143,整體定位剛改。
    聊一聊華潤的戶型,整體中規中矩,沒有什么格外的亮點,也沒有多大的噪點,和央企作風一個模子。重點推薦下89邊戶和123的戶型。89的一個是邊戶一個是南戶,南戶是市場經典的連廊設計,邊戶畢竟有意思,本來90內戶型邊戶就很少,而且華潤的北臥室原始戶型是儲藏+陽臺,改造成一個臥室的這種。有利也有弊,成品房交付肯定還要求業主簽一個統一改造什么問題概不負責的補充協議,這一點大家購買這個戶型的時候需要格外用心。

    項目已然處于經開主城區的核心位置,周邊競品不多,而且搶先保利拉客戶,還是會有一定的成績的,不過鄭州市場上華潤的口碑一直不如保利。
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    三少爺的筆 點評 和昌優地 2020-05-13 11:45
    和昌優地的宣傳已經開始鋪天蓋地的來了,說明土地等手續都已經完善,項目已正式面市。

    項目位于索凌路與三全路交匯處南,總占地面積53874.93平方米,建筑面積:246135.58平方米,容積率:3.39 ,綠化率:40.19%,規劃為7棟33層高層和1棟17層小高層。整個地塊較為方正,容積率也是主城區少有的3.5以下,比隔壁幾個城改項目的開發地塊小很多,戶型區間89-143,整體定位剛改(剛需+初改善)。
    從項目上位規劃來看,還是挺用心的,首先中央打造約10000㎡集中景觀,基本上每個樓的視角都可以看到中央景觀,戶型屬于中上等,都是經過市場考驗的經典戶型,和昌只不過稍微做點加工和調整優化,同等戶型相比周邊幾個競品樓盤,沒有什么可噴的,公衛生間更是做到了全部干濕分離,提高利用效率。而且產品定位非常舒服,三房涵蓋89-113-120,三個區間根據自己的需求購買。

    既然位于金水北區域,位置就不得不提一下,一個字:好!
    坐落金水北的核心區域,西南是北區響當當的普羅旺世小區,南面就是世紀聯華,北邊還有名門在建的大型商業綜合體及地鐵4號線|+3號線,生活配套和交通都非常便利。

    和昌地產屬于中瑞集團旗下,只不過集團的主營業主中地產只是其中三分之一的板塊,和其他地產為主的企業還是不一樣的,作為本土的中型房企,和昌的開發經驗也是相當豐富,項目很多,但是精品沒有,大多數都是達到普通的標準而已,所以對和昌的期望不要過分高,此次項目采用精裝修交付也是一種嘗試,和國產車一樣,硬件設施夠硬就看調校如何了。

    前幾天和和昌內部朋友聊起來說預計18000價格,這個價格各位仁者見仁了,畢竟隔壁神盤二手房也不低了。
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    和昌優地和昌優地和昌優地和昌優地
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 睿達廣場·幸福里 2020-05-11 15:38
    睿達廣場·幸福里是新合鑫睿達廣場的二期用地,項目占地約22畝,總建面約8萬㎡,打造2棟住宅、1棟公寓,其中公寓樓棟涵蓋復式(LOFT)、平層兩類產品。

    開發商新合鑫置業,在高新區的應該都知道,該房企屬于區域型房企,深耕高新區數十年,先后開發了睿智花園、楠園、禧園、觀悅、石佛藝術公社、睿達廣場以及恒大城項目,碧桂園西湖背后也有該公司的股份和背影,zf關系相當不錯。新合鑫的項目整體水平一般,比上不足比下有余,禧園洋房的中式景觀算是作品的巔峰,其余的都沒什么出彩的地方,當然也沒有什么延期交房打業主之類的負面消息,屬于整體水平一般,態度還不錯的企業。

    幸福里屬于小而美的地塊項目,位于木蘭里路南,金梭路東,睿達廣場的南側就是該地塊,位置優越,周邊各種配套齊全,而且距離鄭州中學及附小很近,很有可能劃為片區學區房。
    商務兼容住宅用地性質,所以產品比較雜,56-120㎡的住宅,約33㎡LOFT公寓都有,這個產品布置和幾年前科學大道丁香里的裕華丁香郡比較像。
    住宅的戶型戶數不多的,但是產品區間較大,定位肯定是剛需,但是同時配備有108和119的大戶型,戶型沒什么說的,小戶型投資或者過戶首選,就不要那么多要求了。88的三房和108的三房都是市場上比較經典的戶型了,特別是108達到南北通透雙陽臺+雙衛,還是挺用心的,而且弧形飄窗和陽臺看起來頗有一番感覺。

    該項目主打教育,但是自己的教育配套都是離得近,劃片未可知,而且小區小有商務,后續的管理等可能不那么純粹。不過價格會有驚喜,剛需和投資可以重點考慮下。
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    睿達廣場·幸福里睿達廣場·幸福里睿達廣場·幸福里睿達廣場·幸福里
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 綠都盛潤·云立方 2020-04-30 09:39
    綠都盛潤·云立方是盛潤運河城項目的商務地塊,找到綠都合作操盤,兩家企業都是本土的中型房企,綠都背靠宇通,拿了不少優質地塊,盛潤運河城也是盛潤又一個十年啟動的大項目,一方面是為了減輕整體開發的資金壓力,另外可能最近綠都在紫荊華庭和瀾灣操盤的公寓產品不少,無論是經驗還是銷售和老客戶都是十分豐富的,畢竟是小地塊,雙方拿出來合作試試水也無可厚非。

    項目位于二七區大學路和鼎盛大道交叉口,項目對面就是地標的綠地雙子塔。建筑面積約300000平米,占地面積40000平米,容積率4.99,綠化率25%,物業公司為河南綠都物業服務有限公司,產品為40年毛坯公寓和底層商業。
    規劃公寓面積約32-37㎡,4.9米層高雙鑰匙入戶LOFT,雙鑰匙入戶在鄭州目前的公寓市場也比較普遍了,利于出租投資。
    雖然產品不錯,但是區域是個硬傷,前期有綠地的深耕,片區目前說不上荒涼,因為周邊小區和辦公樓均有入駐,但是還是太少,和三環內的市區比起來人氣堪憂。而且公寓性質大多是出租辦公,可是區域安置房都一大堆,住宅租金都組不上去,公寓租給誰呢,而且片區的商務不算很多,大多上班族較少,所以出租環境堪憂。

    所以這個片區的公寓產品賣給誰是個問題,君不見綠都自己三環的公寓賣的都挺慘的,各種促銷和優惠,當然和公寓這個產品本身定位也有關系,疫情之后,兜里余糧都不多了,更別提投資了。

    產品可能是個好產品,開發商也沒問題,但是依舊難賣,注定是個持久戰的項目
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    綠都盛潤·云立方
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 升龍天匯廣場 2020-04-30 09:08
    今天來聊聊一個樓盤的題外話,樓市的核心話,順便借用下升龍項目的地盤來聊,這都是有原因的,因為升龍算是鄭州模式的開創者,鄭州城改模式的先驅者,而今這種模式終于走到了盡頭!

    相信地產圈的朋友都在關注的一件事,近日鄭州市zf發布《關于進一步深化土地儲備制度改革加強儲備土地綜合開發的意見》明確zf要實施對土地一級市場的壟斷增加土地資源有效供給能力。鄭州市的土地供應體系將發生巨變,鄭州未來的土地市場和房地產市場將會發生巨變!

    明確zf為土地一級整理的主體,為鄭州市土地資源的壟斷方,具體拆遷安置補償工作由zf平臺公司。除市土地儲備機構外,成立市區級兩類做地主體,市級做地主體包含市zf下屬平臺公司,區級做地主體為各區zf及管委會,具體業務由下屬平臺公司完成。
    未來其他社會資本沒法介入土地一級整理工作,城改一二級聯動的模式至此告終。

    鄭州之前的城改模式,企業與zf簽協議,企業出資主導前期征收拆遷補償安置工作,做土地收儲出讓整理,然后zf出讓土地起始價定向給前期企業并且返還部分土地出讓金。
    之前的城改模式有弊端也有好處,好處就是zf基本沒有投入資金就完成了一個片區的升級改造,提升市區環境和價值。弊端就是zf的財政收入減少,而且城改模式進度緩慢,一旦參改企業資金鏈出現問題,諾大的城改項目爛攤子zf需要承擔很大的責任。
    舉兩個典型的例子,如今鄭州市畢竟火爆的兩個區域,楊金片區就是整個采用合村并城的模式,自2012年開始到現在,基礎設施建設進度極為緩慢,同時整個片區沒有統一規劃,安置區和商品住宅混雜,整個片區的規劃定位較低,這也是導致楊金片區占據黃金地段,但是片區價值較低的重要因素。反觀濱河國際新城這種由中建七局和zf統一規劃、聯合打造的城市新區,雖然在南三環和南四環之間,但是其板塊居住、提升價值已經超越楊金。

    未來的鄭州房地產市場,市級國資平臺公司主導前期征收拆遷安置補償,市zf財政投入肯定也要巨大無比,但是一旦一級整理完畢,土地掛牌達到皆可百家爭鳴的爭搶的時候,K3K4K5們都會蜂擁而至,土地成交價絕對會比現在的市場上漲一個層次,zf的收入也會進入良性循環。當然和做生意一樣,你投入少收益就少,投入多收益就多,新任一把手把杭州模式帶來鄭州,也是個契機。

    以后的市場,本土中小企業將難以生存,逐漸退出市場,外地TOP房企拿著錢虎視眈眈的找不到地的時代也一去不回, 以后拿錢就是爺,zf雙手歡迎這種金主,畢竟羊毛出道羊身上,地價上去了zf收益了,那么高價拿地的開發商會怎么做呢,即使有最高限價,相比鄭州的房價也會穩中帶增吧,小伙伴們,你們準備好了嗎?
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 名門翠園 2020-04-27 10:02
    名門被破產的消息已經有N年了,年年都有傳聞,前兩年因為翠園、紫園的大賣資金回籠不少,但是隨著西流湖片區的西崗項目從合作變成打包賣給碧桂園,再到名門翠園一期的延期交付,明顯比其他復工樓盤緩慢的施工進度等消息綜合,名門的好日子確實一去不復返了,仔細分析,名門的攤子扎的太大了,一個本土中型房企,手上翠園的城改、西崗的城改、時代城的城改,哪一個項目不是前期上10億的投資,對了還是橙邦項目,都是托了多少年才啟動,中間的時間成本過渡費等等一系列資金早已壓的喘不過來氣,明白人算一筆賬就知道了。雖然榜上金主碧桂園,但是這位可是人比天精的主,一旦發現問題不對立馬收購有效資產,撇清其他關系。所以說雖然網上傳聞很多,名門也各種辟謠,但是蒼蠅不叮無縫蛋,名門問題有很多,但是資產也有很多,就看如何操作順利度過難關了吧。

    言歸正傳名門翠園也算是一代神盤,好區域好位置和學區加成,目前在售的住宅是翠園的核心地塊核心產品--云頂苑。(玩LOL的兄弟們,這名字熟悉不,以后問你家住哪,就說我家住在云頂上,云頂之弈

    云頂地塊位于索凌路西,金冠路南,位置上距離地鐵口更近,相比之前其他的剛需地塊,云頂從一開始就定位品質升級,48畝共668戶,規劃6棟11F~32F住宅,為保證舒適度,層高達到3-3.1m,減少樓層和戶數,主力樓棟多為兩梯三或兩梯二,多以大戶型為主。不過感覺有點用力過度,弄個130-160就行了,結果搞了160、170、200的。。。感覺名門做平層豪宅還是差點東西的,所以落地性有待考察。戶型上都是豪宅了大的問題沒有,不過沒有一個飄窗是什么鬼,,,戶型大不在乎贈送的飄窗嗎?但是不應該越是豪宅,實用性更強嗎,沒搞明白什么套路。

    雖然名門的期待很高,但是目前名門的處境和項目的定位,有錢人會買單嗎,個人感覺可能性很低,所以名門這步棋走的相當險,且看且珍惜吧,但愿名門渡過難關,順利交房。
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    名門翠園名門翠園名門翠園
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    三少爺的筆 點評 天倫城 2020-04-27 09:01
    鴻園片區位置上在連霍北,緊挨龍子湖和楊金,曾經鴻園打過宣傳:可以鴻園墅,何必北龍湖!一己之力叫板北龍湖豪宅區,可以說光腳的不怕穿鞋的,也有各種蹭熱度,就像手機界,每次小米出新機就要對比著華為一頓“吊打”。但是如今的鴻園片區已經不是單打獨斗了,瀚海、天倫、康橋等本土一線均已布局,雖然比不上北龍湖的“宇宙房企”扎堆,但是也有異軍突起的感覺。

    天倫城開發商是天倫置業,鄭州本土房企,斷斷續續有過不少開發項目,最出名的就是天倫莊園了,天倫地產成立于1997年,屬于天倫集團全資子公司,河南天倫集團成立于1997年,核心業務為房地產、天然氣、旅游三大產業板塊,而且燃氣還是香港上市公司,所以天倫不差錢,各種資源之下在鄭州土地儲備十分充足,和萬科合作的東趙,還是天倫城的任莊都是城中村改造項目,一個項目可以吃十年的那種

    天倫城的面世也是吊足了胃口,從泰禾到金地再到綠城,天倫作為地頭蛇體驗了一把TOPT房企屈工卑微的感覺,最后還是一一踢掉自己擼起袖子加油干,畢竟我是地主我自豪。
    天倫城首期風華苑,占地約73畝,建筑面積約12萬方,容積率1.99,規劃總戶數817戶,車位比為1:1.07,由9棟洋房和5棟高層組成。其中高層規劃為18-29層,建面約97-127㎡三房,洋房規劃為6-7層,建面約122-140㎡三房、四房。高層與洋房錯落分布設計,提高空間舒適度的同時,也保證了每家每戶充足采光和景觀視野需求,項目整體建筑屬于新中式建筑風格。
    戶型設計上推薦高層119的邊戶和洋房127三房,其他的戶型90%都是好的,但是這兩個戶型99%是好的,119的純南北通透餐客對流,140的洋房雖然是四房但是大門正對臥室門風水略有不足,而且整體和127布局一樣,唯一就是入戶的那個臥室進去后走廊略長。

    鴻園片區的居住舒適感非常好,畢竟都是低容積率高綠化的項目,比起城市的喧鬧更加的適合居住,但是也是優點也是缺點,生活便利性差,周邊交通差,但是總體而言未來可期。
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    天倫城天倫城天倫城
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 佳兆業悅峰 2020-04-23 16:35
    佳兆業集團控股有限公司,成立于1999年,總部位于香港,2009年12月在香港聯交所成功上市。
    佳兆業集團是中國大型綜合性投資集團,旗下擁有二十多家集團及專業公司,分公司超100家,員工數超15000人,總資產約2710億元人民幣。。目前,佳兆業業務已覆蓋京津冀協同發展區域、粵港澳大灣區、長江經濟帶等主要經濟區域,進駐全國超50個重要城市。2019年,佳兆業地產板塊全口徑銷售額首次突破千億,跨入千億房企行列。2019-2020位列全國房企百強TOP30。

    佳兆業悅峰項目是佳兆業入駐中原區域的第一個項目,可能是戰略問題或者是來的太晚了,鄭州四環內都插不進去手,于是乎在新鄭北新區【】跑馬圈地,不曾想自己差點被套牢,18年競拍下的12#地和14#地均溢價超200%拿下“地王稱號”,折合樓面價4000左右,加上建安成本等預估整體成本在7000+,留下的利潤空間實在是低,不過對于房企來說,賠錢是不可能的,大不了我不掙錢,養一幫團隊發著工資顧著本練項目也足夠。

    悅峰位于新鄭市中興路與文化路交叉口西南角,項目總占地約7萬方(約104畝),總建面約20萬方,共分兩期開發,目前主推二期,二期容積率為1.99,規劃有8棟小高層,高層建面約99-165㎡,而且大多是1梯1戶。
    項目的優缺點也很明顯,定位剛改,容積率低而且梯戶比非常舒服,低容積率下的戶型設計也是非常的舒服,除了99的純南戶型外,大多都是南北通透,不過純南戶型也是4開間朝南,已經是彌補了一大部分差距。項目賣點就是軒轅湖公園,湖景房的宣傳是什么時候都不會過時的,相比碧桂園和招商雖然改善不足,但是為更多的剛改提供了機會,產品的定位不可謂不犀利。不過佳兆業在河南目前沒有交房的樓盤,所以交付情況也只能期待更好吧

    目前高層住宅在8500上下浮動,價格也不算很高,不過規劃的污水處理廠確實是個惡心人的事,但是二期離得更遠,而且這個污水處理廠輻射周邊大部分小區,也不是針對某一個小區,畢竟是zf規劃因素。新鄭的本地剛改還是可以重點關注下的。
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    佳兆業悅峰佳兆業悅峰佳兆業悅峰
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