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大王叫我來巡山 房產評論師

  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 綠城誠園 2020-05-31 22:01
    綠城誠園,八大街與經北六路交匯處。

    綠城的代建項目,約62畝,容積率為4.0,項目規劃10棟樓,分別為2梯2戶和2梯3戶設計,戶型面積有95平方米、115平方米、125平方米、135平方米、145平方米,產品方面做部分樓棟設計的是架空層,部分配置原來如下:柏麗櫥柜、耶魯鎖、杜拉維特馬桶、漢斯格雅花灑、弗蘭卡水槽、3M凈水等等,現在已經改成毛坯了。

    綠城在鄭州最知名的項目是綠城百合,剩下都是和其他開發商合作的項目,如綠城玉園、城開綠園(后綠城退出)、國龍綠城怡園、綠城雁鳴湖玫瑰園,其中最正宗的當屬綠城百合和綠城雁鳴湖玫瑰園,用材用料可謂是刀刀見肉、拳拳見血。

    中交入股之后綠城在鄭州又拿了兩個凈地,一個是綠城明月江南,一個是北龍湖綠城湖畔云廬,這算是親生的,其他代建都不是親生。

    代建究竟能發會出綠城多少功力,這個還是有待觀察!

    綠城能看中這,跟長盛合作,肯定是看中位置了,往北一路之隔就是鄭東新區,這一塊的土地究竟能值多少錢,參照附近的華潤紫云府。

    2016年9月份,華潤以總價14.96億元拿下經開區一宗41畝住宅用地,單價3576萬/,樓面價11920元/平方米,溢價率高達434%。

    一個是想掙服務費,一個是想多賣錢,倆人一搭配一個項目就誕生了。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 未來天奕 2020-05-30 17:07
    未來天奕,東風路與東明路交匯處。

    這個項目原來是山頂的城改項目,后來山頂實在是算不過來賬本,八達威拍腦袋自信心爆棚出現接盤,該小區地面積約63.5畝,容積率為3.5,總建筑面積約21萬平方米,規劃5棟高層,建筑面積從160-580平方米的天幕平層,特點如下。

    ①前無古人中原首個也是唯一一個,李瑋珉(劉濤前老公)大師全維度設計的成品房作品。(首個唯一一個不好說,李瑋珉在鄭州參與設計的房子真不少,比如東潤泰和、永威上和院、融創中原壹號院、永威上和郡、永威上和府)

    ②中原唯一一個270°環繞式陽臺,引入國際鉑鉆審美,打造中原首個也是唯一一個玻璃幕墻的住宅項目。

    ③中原唯一9米大堂,李瑋珉大師設計,約260平方米入會空間。

    ④中原住宅唯一個一個酒店式如何設計

    ⑤中原唯一一個8米高差立體山谷景觀。山水比德董事長兼首席設計師孫虎設計,沿用新山水的理念,依傍東風渠大環境之勢,打造了一個8米高差的山谷景觀。

    ⑥建業鉑金管家,更支持建業天筑的鉑金管家。

    初看驚為天人,再仔細一琢磨有點意思,預計項目價格30000元/左右。

    什么叫做豪宅?

    難道真的是一個牛逼的設計師,再加一個牛逼的景觀設計師,再加一堆牛逼的品牌堆砌出來的?

    感覺賣的應該會很艱難。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 保利金茂時光悅 2020-05-30 17:00
    保利金茂時光悅,經開物流區蘭心東路與碧泉街交匯處。

    該項目的開發商為鄭州隆瑞置業有限公司,背后的股東是保利(51%)和金茂(49%),兩家央企強強合作,占地總共50畝,容積率為2.5,地上約8萬方,地下約3萬方,綠化率為35%,物業類型全部為高層,該宗土地成交價格為824萬/畝,成交樓面價為5000元/平方米,溢價率為7%,由8棟25層高層和1棟約2000平的商業組成,戶數為854套,規劃的有70平方米的兩房、89平方米的三房、110平方米的三房、128平方米的四房,主力戶型為89平方米的三房,占比為56%, 110平方米三房,占比20%。

    保利金茂時光悅北側是鄭大二附院,南側和東側都是工業用地,西側規劃的是夢湖的支流,經開物流區有兩條地鐵線經過,分別是地鐵13號線和地鐵14號線,也不知道啥時候能修通。

    總之來說這個區域目前不做推薦,不管是哪個開發商的一律不推薦。

    經開區物流區是開發商的“墳墓”,基本上是來一個掛一個,無論是少林派還是武當派還是峨眉派,統統失效。

    記憶尤甚,2018年萬科溪望首開,去化率不到3成,讓人看不到一絲絲希望,滿眼是絕望,其他開發商也都大差不差,賣的很艱難,也不好賣,主要是區域太過尷尬。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 路勁國際城 2020-05-30 16:58
    路勁正榮東悅園,經開物流區宇龍街與朗星路東南方向,由路勁地產和正榮合作開發。

    簡單的介紹一下項目情況,總占地約36畝,總建筑面積約8.35萬平方米,容積率為3.5,精裝修交付,全部為高層,由6棟高層和1棟3層商業配套,住戶約846戶。

    這塊土地是經開區20號,當時的成交單價為1001萬/畝,樓面價4292元/平方米,溢價率為17%,拿地房開發商為鄭州雋城房地產開發有限公司(路勁),后來路勁找來正榮一起在經開物流區抗雷。

    整個項目由6棟高層組成,戶型面積區間有79平方米的兩房、88平方米的三房、105平方米的三房,整體定位是剛需,其中88平方米的三房做的不錯,中間戶,三開間朝南,雙衛設計,雙陽臺設計。

    接下來咱們說說經開物流區,經開區可以分為三個部分,一個是經開區老城區,處于房價的最頂端,配套成熟,距離鄭東新區也近,新房房價從18000元/平方米-20000元/平方米,新項目有保利、華潤;第二是濱河國際新城,項目多,目前經開區主要供應就在這個區域,房價區間跨度大;最后一個就是物流區,發展緩慢,房價也是滯漲,誰去那誰熄火,萬科已經是前車之鑒。

    綜上所述:該區域的可以放棄。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 碧桂園名門鳳凰城 2020-05-30 16:51
    碧桂園名門鳳凰城,建設路與西三環交匯處。

    這又是一個超級超級超級的大盤,為西崗的城改項目,前期是名門和zf簽約,現在和碧桂園合作,總占地約6057畝,一期占地約25畝,二期占地67畝,容積率為4.2,首期建筑面積為34萬平方米,當時成交土地價格約1000萬/畝,樓面價約約3600元/平方米。

    這個項目的開發商為鄭州名興置業置業有限公司,而鄭州沒名興置業背后的股東為河南碧桂園置業有限公司(99%)、佛山市順德區華順建筑工程勞務有限公司(1%),從股權上來看跟名門半毛錢的關系都沒有,實際上早在去年的年底,名門已經退出這個項目。

    項目首期規劃12棟高層,約2430套房源,戶型面積從89-230平方米,主力戶型為115平方米的三房,占比約49%,客戶以剛需和剛改為主。

    這個項目的位置特別棒,有地鐵也有有湖,可惜讓碧桂園給做了。

    這個月宇宙第一大房企鳥廠在廣西玉林,同樣是鳳凰城項目,出現了一起重大電梯墜落的事故,導致6人死亡。

    作為高周轉的祖師爺,楊老板說“高周轉是我們戰無不勝的法寶”“高周轉是抵抗任何風險最有效的手段” “我們要再快一天”。

    像碧桂園這樣的房企,很難在鄭州做出名留青史的好項目,所以如果你買了,不要抱有太高的期望。
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    碧桂園名門鳳凰城
  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 金茂如意府 2020-05-16 18:04
    北龍湖風云再起,金茂對鄭州項目實施增資,出讓51%的股權。

    根據北京產權交易所消息,北京豐茂置業有限公司準備為鄭州展輝置業增資,擬引進投資方,募集資金的持股比例為51%。

    鄭州展輝置業為金茂如意府的開發商,控股股東為中國金茂,而中國金茂背后的股東是中國中化集團,此次增資之后,原股東北京豐茂置業持有49%的股權,新股東持有51%的股東。

    現在這個項目叫金茂保利如意府。

    在北龍湖歷史上絕對是大姑娘上花轎第二回,上一次合作還是建業海馬九如,最后兩家不歡而散,這是北龍湖的第二次,現在就是地主也吃不消,需要找人合作一把。

    如意府總地價為22.1億元,單價2667萬/畝,樓面價23540元/平方米,溢價45%,83畝土地,規劃三種戶型143平方米、約112套,占比21%,165平方米、約320套,占比58%,185平方米、約112套,占比21%。

    咱們在看看它的大哥金茂府,總價35.1億元,4184萬/畝,樓面價36915元/平方米,戶型面積區間從185-375平方米。

    一對比你就會發現,如意府走的是大開大合的剛需流。

    北龍湖的風向變了。
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    金茂如意府
  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 恒大林溪郡(刁溝棚戶區改造項目) 2020-05-16 17:52
    恒大林溪郡,常西湖淮河西路與雪松路交匯處。

    恒大林溪郡為常西湖的刁溝村棚戶區改造,總占地面積約865畝,其中開發用地603畝,建筑面積83萬平方米,安置用地約261畝,建面60萬平方米,一期位于淮河西路與雪松路交匯處,占地面積約95畝,容積率為1.99,建面約12萬平方米,物業類型高層和洋房。

    該項目規劃9棟高層和6棟洋房,另外內部還有一個會所,高層規劃1035戶,停車位1192個,高層規劃戶型從86-136平方米,其中97平方米為主力戶型,占比約43%,洋房以135平方米、140平方米。

    交通方面:地鐵10號線(預計2020年底通車)、地鐵14號線蓮湖站,周邊有隴海高架、西四環、鄭邵高速等。

    教育資源:項目有一所優質幼兒園、西湖外國語小學、常西湖外國語中學、鄭州實驗小學、一五三小學、鄭州三十六中、鄭州一中等。

    該項目的優勢非常明顯位于常西湖,北側是植物園、東側是常莊水庫,環境好,劣勢也非常明顯地塊緊鄰隴海高架、西四環,居住感差。

    目前常西湖片區競激烈,永威西郡也開始上分銷了,大概的政策的給大家分享一下,5萬可網簽,3年6次,價格14000-15000元/平方米不等。
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    恒大林溪郡(刁溝棚戶區改造項目)
  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 紅星天悅 2020-05-16 17:47
    南龍湖被貝殼點燃,分銷一出誰與爭鋒?

    貝殼一把火點燃了南龍湖的夏天。

    紅星天悅在南龍湖的存在感不強,這兩天突然刷爆朋友圈,離不開貝殼的推波助瀾。

    簡單的說一下紅星天悅的政策,高層價格7700元/平方米,洋房價格8500元/平方米,6年10次,再加上1萬網簽,車位免費送。

    紅星天悅位于南龍湖中華路與匯遠路交匯處,該項目規劃10棟樓,容積率為2.49,總建筑面積14.39萬方,總戶數1047戶,高層面積從88平方米、106平方米、108平方米,洋房面積為115平方米、128平方米。

    開發商為紅星地產,和紅星美凱龍屬于同一個公司,目前已經入住北京、上海、天津、重慶等地。

    紅星地產的母公司紅星美凱龍非常厲害,但是紅星地產目前在鄭州應該是沒有項目,具體開發的產品品質如何不詳,另外紅星地產只是紅星美凱龍的副業,就像巴奴火鍋說“火鍋不是我們的特色,毛肚和菌湯才是”,而紅星集團則是“地產不是我們的特色,美凱龍才是”。

    目前買房子還是要十分慎重,尤其是這種在鄭州沒有項目的公司,再加上一分價錢一分貨,你貪圖了便宜,卻后悔了半輩子。
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    紅星天悅紅星天悅
  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 萬科·山河道 2020-04-30 23:07
    萬科山河道,華山路與穎河路交匯處向西500米。

    該項目是萬科和河南國信樂達房地產公司合作,萬科為操盤方,國信的老板叫郭叢拔,先是在zf部門工作,后來下海經商,做上了房地產生意。

    先后開發了海燕出版社家屬區、辦公樓,省建行住宅區,省投行辦公區,城北路小區,豐產路棉麻公司,關虎屯小區,金國大廈,英特大廈,海特大廈等,房改之后又開發了非常國際、非常旺角、紫檀華都。

    該項目總共占地139畝,一期50.71畝,容積率為4.98,這個地塊屬于洛達廟,當時拿地單價為551萬/畝,樓面價為1654元/平方米,一期規劃7棟高層,共計884套房子,戶型面積從124平方米-143平方米,主力的戶型面積為124平方米的三房,整體是以改善為主。

    項目的優勢非常明顯位于三環內,周邊的配套也相對比較成熟,三環內的土地越來越稀缺,土地價值肯定是不言而喻,劣勢的話距離西三環和高架橋比較近。

    至于你愿不愿意為萬科的溢價買單,那就需要看你自己的實際需求了。只要亮出萬科兩字就得比其他開發商貴幾百塊錢,再加上萬科的精裝修,又的貴幾百塊錢,這樣溢價就出來了。
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  • 房產評論師
    大王叫我來巡山 點評 康橋悅溪園 2020-04-26 23:09
    康橋悅溪園,人文大道與新城大道交匯東500米。

    這個項目北側是名門紫園、南側是永威上和郡,西側是綠博園。一期占地面積63畝,容積率為2.5,規劃10棟17-18層的低密度小高層,1棟17層小高層,9棟18棟層小高層,戶型面積有89㎡三房、112㎡三房、125㎡三房、145㎡四房、170㎡四房,其中125㎡的三房為主力戶型,整體定位為偏改善。

    關于綠博的房價,就像坐過山車一樣,先喜后悲,房價一夜回到革命前。

    她那時候還太年輕,不知道命運贈送的禮物,早已暗中標好了價格,前面有無數坑,總有一個坑適合你。

    先說結論,自己住就不說了,投資一定不要買。

    綠博漲的快,跌的也快,行情最好的時候一路上揚,行情不好的時候,一波一波的特價房,讓吃瓜群眾想哭。

    在綠博買房,你有沒有想過一個問題,我買的房子誰會接手?

    房子在自己手里無法變現,等于失去了房子的金融屬性,綠博還是以改善為主,哪有那么多改善到綠博改善,另外大體量的一手房供應,也對二手房的交易造成了很大的難度。

    有一個報告說:房價每年漲幅超不過6%就是賠錢。
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