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杠杠噠 房產評論師

  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 鄭州華僑城 2019-11-29 09:31
    鄭州華僑城
    深圳華僑城的不凡成就想必大家都聽過,出自同一個開發商相信不會差距太大,對這個項目也有了期許期待。
    項目位置:
    位于南三環與鄭密路交叉口向南2KM處,真正意義上千畝大盤,目前首開地塊周邊景觀正在做。
    項目高度:
    1、“歡樂海岸+開放式主題公園”+央企的背書,這個項目是有下限的,宜居屬性沒得跑。
    2、目前開盤地塊容積率2.49但做成了高低配,所謂洋房也是11層的小高,以及面積的設定限制,所以整體項目定位為剛改。
    3、外立面及小區景觀規劃并不亮眼,佐證了剛改級定位
    相關配套:
    1、小學已簽約幸福路小學
    2、中部片區未來會規劃自持商業
    3、處于三環至四環高架間,車行交通較為便利
    優點:
    1、華僑城的背書以及歡樂海岸的主題規劃,OCAT運動區,運動中心,極限運動公園,自行車公園,6000畝綠海,5重公園秘境,營造出一種在公園里建小區的氛圍感。
    2、簽約幸福路小區,打出教育一張王牌,宜居+教育恐怕是剛改人群最在意的兩點吧。
    缺點:
    1、沒有地鐵,對于剛改人群是個不小的減分項。
    綜合建議:
    目前開盤價位高層均價1.29W,洋房均價1.57W,相比其他南三環至四環間的樓盤價格不算低,但是有這樣子的規劃設定+學區的落地,這個價格打底也不足為奇。
    在此置業的地緣自住唯一需要考慮的是否能接受沒有地鐵帶來的不便。
    (展開全部)
    鄭州華僑城鄭州華僑城
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 昌建翡翠苑 2019-11-27 21:56
    昌建君悅府(翡翠苑)
    昌建集團繼譽峰后在鄭州的第二盤,昌建集團可能很多人不清楚,但是雙匯集團想必所有河南人都耳熟能詳,沒錯,昌建的母公司就是雙匯!
    昌建在鄭州的樓盤很少,主要作品在漯河(雙匯老巢),這個作品在二七新區可謂誠意滿滿,是二七新盤為數不多的改善盤。
    項目高度:
    1、容積率2.49,純小高層設計,沒有做高低配,不錯!
    2、戶型在120—143區間,為經典戶型設計,有1T1戶電梯入戶的戶型,不錯!
    3、小區有核心景觀,景觀規劃在這個價位里不錯
    4、外立面為真石漆,較普通,但是這個價位你真的不能要求更多了
    5、無底商
    交通:
    1、距離7號線(在建)南環公園站1.2KM左右,9號線目前不在第三期規劃暫時不評論
    2、緊鄰南四環高架
    總體上說交通還可以
    學區:
    1、目前沒有優質學區配套,沒有拉學校
    商業:
    1、距離鑫苑商業不遠,1.2KM,但是這個商業的等級較低。
    優勢:
    交通較便利,項目高度較為改善
    劣勢:
    開發商沒有拉學校,二七新區目前發展較一般,西側原先有廢品處理站(傳聞已停待搬遷)
    如果屬于這個片區地緣,手里米不多想上車改善的,可以來這關注下,目前尾盤在售,1.3W
    (展開全部)
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 正弘·青云筑 2019-11-22 10:37
    正弘青云筑
    正弘青云筑位于高新區瑞達路交叉口西北角,從投資規模上看得出來正弘在高新區的發力,商業配套10萬方正弘匯和一棟180米地標商業大廈,正弘城商業上的成功,無疑讓大家對正弘匯多了幾許期待。再加上原來正弘數碼港的商業,朗悅公園道5期的步行街,可以說,這里以后是高新區的門臉。
    項目高度:
    1、3層以下干掛石材+局部鋁板,3層以上真石漆,連廊部分沒有用鐵藝,規劃為玻璃欄板
    2、小區純人車分流,有環形跑道,入院后有下沉式景觀。
    3、戶型為分離式核心筒經典戶型中規中矩,值得一提的是183平的大四房為1T1戶,電梯入戶,非常不錯,樓盤毛坯交付
    4、帶商業地塊容積率為5,實際住宅小區肯定比這個低,但整體來說容積率一般。
    整體小區定位為剛改
    交通:距離規劃的8號線地鐵口銀屏路站800米以內(有效輻射內),科學大道有傳聞會建地下快速通道,如果落地無疑是極大利好。
    商業:隔壁10W方正弘匯+周邊商業配套,這里將會是高新區最熱鬧的地方。
    學區:目前該片區劃片學校未定,周邊不乏有好學校。
    優點:項目高度不低,有交通,有商業,唯一遺憾是學區沒有確定,但是周邊不乏好學校。
    缺點:這個項目最大的缺點是在高新區,能享受到這樣優質樓盤的地緣自住只能是西區及北區部分人群。
    預計開盤價1.5W左右,這個價格,正弘的物業,能上車的地緣自住還用想什么?!
    (展開全部)
    正弘·青云筑正弘·青云筑正弘·青云筑
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 保利海德公園 2019-11-19 23:23
    保利海德公園
    項目位于中州大道與楊金路交叉口西北角,杓袁城改項目,目前準備開盤的是一號院房源。
    項目高度:
    1、一號院容積率2.49非高低配,但戶型比較雜,梯戶比不純粹。
    2、小區未見較出彩的核心景觀規劃
    3、外立面較普通
    4、精裝修符合價格定位,裝標不豪華但是看得出比較用心
    位置:離北龍湖不算遠,能吃到部分外溢;一號院距離賈魯河景觀帶較近。
    商業:本身片區內配有不小規模的商業,且部分商業為保利自持,后期生活較便利。
    交通:緊鄰連霍高速、中州大道,車行較為方便,一號院距離地鐵超過適宜距離是硬傷。
    學校:這個是最大亮點,目前對外宣傳為省實驗+緯五路一小組合,且為學區,不清楚具體合作模式,但肯定確有其事,相信國企不敢隨便宣傳。
    優點:附近有保利商業規劃,小區雖然定位不算高屬于品質級但容積率2.49且非高低配,有學區概念,離北龍湖近能吃到部分外溢,離賈魯河濕地公園近。
    缺點:距離地鐵口超過了適宜距離,城改大盤需要時間起來。
    此次開盤價格不貴,預計1.7W左右,精裝修,性價比不俗。
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    保利海德公園
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 碧桂園國控天譽 2019-11-17 22:23
    碧桂園天譽
    項目位于楊金路與中州大道交叉口東北角,碧桂園天字系招牌。
    項目高度:
    1.外立面真石漆較普通
    2.小區景觀規劃較普通,一進主大門就是露天泳池是幾個意思,進出人那么多誰好意思在這游泳呢。。。。。。。而且這游泳池用料也太普通了吧,讓我想起小時去的露天游泳池,改成正常的水系景觀不行么?
    3.精裝標準還可以
    4.容積率2.5,但是采取了高低配
    5.小區內部有一條瀝青車行道,嚴重與小區定位不符啊,車行道可以在小區外圍我理解,這樣子可以做成人車分流,你小區內部有個瀝青車行道幾個意思,哪怕不走車,小區顏值何在。。。。
    配套和位置分析就不多說了,還是那句話,最大優點離北龍湖近,最大的缺點是沒有地鐵
    目前剩余小高均價1.9W左右,鄭州碧桂園還是那個碧桂園一如既往,產品缺乏誠意,從規劃到施工很多細節都考慮不到位,既然是天字系了,也麻煩走走心啊,流量盤在鄭州是贏不得口碑的!
    (展開全部)
    碧桂園國控天譽碧桂園國控天譽
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 福晟?九州府 2019-11-15 16:30
    福晟九州府
    福晟集團在鄭州市區的第一個高端樓盤,位置在楊金路與馬林西路交叉口西北角,新中式的建筑風格,精裝修交付。
    項目高度:
    1、容積率2.49,首開地塊方正,純小高層設計,沒有采用高低配,這點值得肯定。
    2、外立面是部分石材+真石漆+頂部金屬漆,一般般吧。
    3、小區景觀規劃不錯,小區主大門蠻氣派,目前可見入大門后景觀也還不錯。
    4、戶型設計上值得肯定,有2T4戶的分離式核心筒設計;也有1梯1戶,電梯入戶的144大戶型設計。
    5、裝標與價格相符,衛浴用到了杜拉維特和漢斯格雅。
    6、小區在細節的處理上有驚喜。
    位置:距離中央大道不遠,此地塊屬于楊金中間位置,還是那句話最大優點就是離北龍湖近,最大硬傷是沒有地鐵。
    學校:附近有金水區第一中學,高度未知
    商業:附近有商業規劃,此處可以吃到北龍湖商圈外溢。
    優點:這個項目,至少在規劃上,福晟確實下了一番功夫,能夠感受到其一定的用心;首開估計1.9W左右,性價比還不錯。
    缺點:小區在這個價位區間上沒啥問題,最大的缺點是項目在剛改氛圍片區內卻沒有地鐵,以及楊金片區需要時間配套起來。
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    福晟?九州府福晟?九州府福晟?九州府
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 美盛北龍臺 2019-11-14 09:40
    美盛北龍臺
    項目位于楊金片區,楊金路與中央交叉口東南角,共計11棟樓,1棟7層洋房,10棟16層小高的高低配組合。
    由于土地限制,單套可售房源面積不能超過144平紅線,所以面積都不算大,這也是楊金片區的通病。
    項目高度:
    1、由于土地面積較為狹長,且地塊不算大,就景觀規劃而言較為一般,沒有特別亮眼的核心景觀。
    2、精裝標準不錯,超過價格定位預期,一線大品牌不少。
    3、外立面設計有風格,但用料較普通,這也是楊金片區的通病,成本限制導致一體板、鋁板、石材為主的外立面很少。
    4.贈送面積較多,開發商大部分戶型上都做了偷面積的手法,陽臺設計較大,這點還是值得肯定的。
    不利因素:
    1、距離鄭州東動車所非常近,不管是視線上的影響,還是噪聲影響都不算很宜居。
    2、項目距離地鐵口超過適宜距離,剛改項目沒有地鐵很減分。
    3、開發商高價拿的二手地,吃了地價的虧,項目整體性價比不算很高。
    項目優勢:
    1、距離中央大道非常近,屬于楊金片區新盤里距離北龍湖北部片區核心區最近的樓盤,能吃到部分外溢。
    這個片區銷售最愛說的就是,我們離北龍湖近,離北龍湖近,近。。。。。。
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  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 康橋東麓園 2019-11-14 09:28
    康橋東麓園
    康橋東麓園對外宣稱是除諸子廬、美廬灣外的在售高端住宅,項目位于楊金片區東部,慧城環路旁,楊金路以南,未來可沿慧城環路直達北龍湖北片區。
    項目高度:
    1、外立面采用局部石材+局部鋁板+真石漆,相比項目宣傳定位高度而言用料上比較一般,希望康橋在審美上在線。
    2、容積率2.49,不錯,但是這片新盤容積率基本都這樣,小區采取高低配,略減分。
    3、戶型還行,但小高層沒有1梯1戶,電梯入戶的設計。
    4、裝標跟樓盤價位相比相符。
    5、小區景觀規劃在這個價位級別里不錯,康橋園林成本要比一般樓盤要高。
    位置:最大優點就是距離北龍湖近,其次距離東三環高架不遠,最大的缺點是沒地鐵
    學區:暫無優質學校
    商圈:附近無大型商業規劃,但是能吃到北龍湖商圈外溢
    優點:康橋高端定位,質量有底線,小區景觀有亮點,目前新開房源無需補差價,價格相比原來有回落。
    缺點:周圍屬于待開發狀態,需要時間,項目非純改善定位,沒有地鐵比較減分。
    整個楊金片區里,目前看至少在規劃上,康橋這個項目綜合性價比可以排的上號,剛改地緣自住如果有意楊金置業的,這里可以來看下。
    (展開全部)
    康橋東麓園康橋東麓園康橋東麓園
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 鴻園 2019-11-13 22:03
    鴻園是鴻寶集團在鄭州打造的高端片區,目前已售5期,目前主力銷售的為第六期,第六期的產品為洋房和疊墅,洋房精裝修,疊墅毛坯。
    產品項目高度:
    1、小區景觀規劃不錯,非常有特色的,鴻園的景觀確實是一大亮點,下了一番工夫。
    2、外立面采用大面積玻璃+鋁板(部分)+真石漆,在這個價位,這個級別里馬馬虎虎吧。
    3、小區有下沉式會所。
    4、洋房裝標還可以,不算優秀,戶型為大三室,客廳開間非常大,很氣派,業主也可以把客廳隔出一個小屋子,變成四室。
    5、容積率1.29,在這個位置比較優秀
    整體小區定位符合高端改善置業定位
    學校:目前投入使用的是金水區第二實驗小學,初中目前據說在和省實驗談合作,一切以實際為準。
    環境:距離西側賈魯河濕地公園不遠,未來環境是個亮點。
    缺點:
    1、沒有地鐵
    2、附近沒有核心商圈
    但是對于改善盤,地鐵和核心商圈不是配套必備的
    有人說鴻園被詬病的是沒有地鐵,是這樣的
    對于剛需盤,地鐵是必須的,是標配
    對于剛改盤,地鐵是很重要的部分
    對于高端改善盤,地鐵是加分項
    同樣雖然鴻園沒有核心商圈,但是他離北龍湖不算很遠,這點就夠了,如果他地鐵、核心商圈都有了,他也不是這個價了,產品定位和產品價格匹配。
    鴻園疊墅戶型比較常規,價格也并不低,性價比不如洋房,因為同區位的瀚海爾灣的精裝大面積172平高層都賣到2.1W+了,與鴻園160平洋房2.5W+的價格,總價相差并不算多。
    如果能接受400W價格的洋房,也有時間享受生活的,買到這里也不失為一種不錯選擇。
    (展開全部)
    鴻園鴻園
  • 房產評論師
    杠杠噠 點評 泰禾東府大院 2019-11-13 21:59
    泰禾東府大院
    泰禾集團在鄭州市區的第一個落子,泰禾主做中式高端住宅,有院子系、大院系、公館系、園系,在鄭州市場目前有大城小院、中州院子。
    東府大院項目位于鴻寶路與東三環交叉口東南角,項目最大的亮點是他的小區景觀規劃,處處彰顯泰禾在中式高端住宅的深厚底蘊,細節無處不在,小區三進庭院,內部有山有水,聚氣藏風。目前在蓄客狀態,預計優惠完小高層2.5W左右,首付比例高的價格有驚喜。
    項目高度:
    1、景觀規劃非常不錯。
    2、外立面全部石材規劃,非常好。
    3、容積率2.09不錯,但是小區想賣溢價,采取洋房+小高(高低配)方式,略減分。
    3、裝標還行,細節做得到位,與價格相符。
    5、泰禾物業也是非常不錯的
    但是由于地塊限制,他的單套房源面積不能超過144的紅線,導致整個小區定位更偏向于剛改而不是純改善,這也是為什么開發商要采取高低配的原因。
    學校:暫無優質學區。
    交通:距離東三環,連霍高速較近,無地鐵。
    環境:東側距離賈魯河景觀帶不遠。
    位置:無核心商圈配套,但距離北龍湖不遠。
    優點:這個項目最大的優點就是項目規劃高度不俗,贈送面積多,小高層性價比高,其次距離北龍湖不遠
    缺點:不是純改善定位,沒有地鐵比較減分
    由于房源面積不大,小高層140平四室優惠完總價在350W左右,非常適合剛改偏改善定位的地緣自住客戶需求。
    這個項目最大的問題不是地段,不是其他,而是泰禾本身目前資金狀態堪憂,蓄客時候對于資金的各項優惠政策讓人懷疑力度是不是太大,如果這個項目能按規劃落地,無疑是非常值的,前提是能都落地。
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    泰禾東府大院泰禾東府大院泰禾東府大院泰禾東府大院
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