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獨孤九賤 房產評論師

  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 坤達?江山筑 2019-09-27 15:07
    坤達?江山筑,位于南龍湖紫荊山南路與107連接線交會處。

    項目總占地約3000畝,其中配套用地約1200畝,住宅用地1800畝。 總住宅建筑面積約260萬方,規劃為高層和洋房,整體容積率2.0,建筑密度整體較低,比較難得。

    其中一期在售,占地109畝,容積率1.77,共11棟樓,其中4棟高層,7棟洋房,規劃1304戶。
    戶型區間方面,高層均為88-89㎡小三房;洋房8+1層,頂層復式,97㎡-141㎡三房四房。

    盤很大,開發周期跨度必然很長,開發商坤達明顯也意識到這個問題。

    自己品牌不強,開發經驗不強,坤達祥龍城也不能撐起門面,首次操盤3000畝項目,必然要做點什么才能吸引現在挑剔的購房者客戶。

    于是就引入學校,提升建標,配置暖氣。

    華東師范大學附屬鄭州江山學校,從幼兒園到高中,但是是私立性質,開發商有一定名額,不保證都能上。

    建標方面,別的不多說,市場上樓盤的配置基本都有。 單單是園區保證全石材鋪設這一點就秒殺市面上80%以上的樓盤,如果交付能完全做到,值得稱贊。

    暖氣方面,每棟樓下面設置供暖主機,實施天然氣分戶式獨立供暖,在南龍湖暖氣稀缺的當下,算是一個比較不錯的亮點。

    缺點就是區位太靠南,不得不承認,與南龍湖成熟區有較遠的距離,另外開發商經驗不足,未來品質等能否兌現存在疑慮。
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    坤達?江山筑坤達?江山筑坤達?江山筑坤達?江山筑坤達?江山筑坤達?江山筑
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 綠地公園城 2019-09-03 14:51
    綠地公園城,項目整體位于南四環與鄭新快速路向南800米路東,具體為北到南四環,東臨京廣鐵路,南至十七里河,西鄰鄭新快速路。

    總占地面積約1800畝,建筑面積約270萬方,洋房+小高層,1.99-2.49容積率,規劃有35萬方集中商業,4所幼兒園、2所小學、1所初中、1所高中、1所老年大學。

    一期、三期已經賣的差不多,算是尾盤銷售,二期是管城區相關部門團購房,不做參考。

    下半年即將推出四期,四期分為兩個地塊,東南角地塊為高層+洋房的高低配產品,西北角地塊為純高層,預計先售此地塊。

    值得注意的是,綠地公園城更名為綠地花語城。

    這和前一段傳的樓盤改名文件等信息密不可分,而公園城這次改名也是這個原因,并不是開發商本意,而是地名辦要求。

    這兩天還未首開的融信朗悅學院府更名為融信朗悅時光之城,應該也是這個原因。

    說回綠地花語城項目本身,借著改名的同時,也對外宣傳整體升級,打造健康住宅的概念。

    四期精裝修交付,至于健康及安全方面,無非是環保材料、新風除霾、過濾直飲水等常見配置而已,宣傳效果遠遠是大于實際效果的。

    其實綠地最主要的問題是怎么讓購房者不再懷疑。

    縱觀綠地在鄭州的住宅產品,沒有一個項目不令人詬病,不管是真相如此還是以訛傳訛夸大其詞,不可否認的是綠地住宅在鄭州購房者心中已經很爛了,維權更是不間斷進行, 與其在后面宣傳升級,倒不如擔當起國企的本分職責,把之前的遺留問題給妥善解決好,讓之前的老業主滿意,才能讓以后的新業主更相信。

    管南19年的住宅貨量非常大,綠地花語城在各個方面其實并不占優勢,只有做好產品,才能樹立購房者的信心,畢竟后續地塊還很多,還要人去買單的。
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    綠地公園城綠地公園城綠地公園城綠地公園城
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 泰禾東府大院 2019-08-30 09:55
    泰禾·東府大院,位于東三環與鴻寶路東南角。

    售樓部前幾天已開放,其實就是之前泰禾中州院子的售樓部,也叫泰禾品鑒館。

    泰禾真正的城區項目,而且位置還不錯,全資收購廣匯地塊后,泰禾在這個項目上再也沒有后顧之憂,應該可以大展拳腳干一番了。

    占地81畝,2.09的容積率,限高不超59米,規劃了10棟小高層、6棟洋房,面積120㎡、140㎡。
    除了四棟洋房一二樓復式毛坯, 其他全精裝交付。

    全國第四座大院,落戶鄭州,對鄭州的中式熱愛者來說不知道是喜是憂。 一方面是中式行家泰禾終于在城區有項目了,另一方面則是受制于地塊指標限制,產品力有點讓人失望,面積段太小啦。

    楊金片區附近雖現在日子不好過,但之前的價格都已提升上來,甭管現在賣不賣的出去,均價20000元/㎡是沒什么問題的,東府大院其實位置不錯,到北龍湖、東站、龍子湖等都無任何問題,高架及高速的噪音也許并沒有那么夸張。

    結合來看,東府大院精裝修的價格必定高企,畢竟當年金尊府時期釋放價格就將近20000元/㎡,東三環這里肯定有過之而無不及。

    之前項目沒定案名的時候,就聽說一樓要賣10萬... 這指的肯定是那幾套毛坯一樓復式,在社區里造景是泰禾的拿手好戲。

    前有水后有山,像極了......
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    泰禾東府大院泰禾東府大院泰禾東府大院泰禾東府大院泰禾東府大院
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 金科博翠書院小鎮 2019-08-27 17:21
    金科博翠書院小鎮,位于廣惠街與瓊花路西北方位。

    高低配規劃幾經變更,現在是3棟高層+6棟洋房,東側的另外兩棟高層顯示的是后續建設用地,不過這都不重點。

    重點是金科淪陷的速度實在太快!

    金科城大規模維權、金科天籟城今日又爆出假冒鋼筋,金科博翠書院小鎮會重蹈覆轍嗎?

    哎。 博翠書院的售樓部已漏水..正在加緊修復當中……

    目前銷售現狀大概是這樣:洋房6#、7#剩余60多套房子,標準層大概12300元/㎡,一樓17000元/㎡。
    高層主要在售是9#、10#,其中10#均價9400元/㎡左右,去化約60%;9#視野稍好,均價10000元/㎡左右,去化約20%。

    當然了,這個價位是精裝變毛坯后的價格。

    價格不高,但銷售不好,跟大環境有關,和金科本身也有很大關系。 市場不好時,遠郊最先降價,降價所帶來的就是降標,而降標帶來的就是維權,如此惡性循環。

    前期宣傳配套的泰迪城打水漂,后來的冰雪世界也遲遲不動,再加上金科在鄭州的口碑直線下降,讓購房者沒一點信心,降價、分期、特價房也無能為力。

    金科在鄭州市場還有金科中原這個大項目在后面等待入市,且行且珍惜吧,金科。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 龍中金源 2019-08-19 17:48
    龍中金源,位于北港雍州路與護航路西北角。

    總占地75畝,容積率2.5,建筑面積17萬平方,建筑密度15%,共規劃8棟樓,戶型面積區間75-140㎡。

    地塊大、建筑密度低、容積率低、純高層、室內層高3米、中央景觀,這樓盤指標放在市區就是無敵的存在,要知道宣傳密度低的紫藤公館也才17%的建筑密度。

    中金源基本在北港的最北端了,周邊有名門郡景、和昌云著、中建森林上郡、東南側是萬科美景魅力之城,短期內成熟度是可以保障的。

    項目的銷售在市場上沒有什么聲音,這跟這塊地的淵源有些關系。

    開發公司是做園林綠化的,之前并沒有住宅開發經驗。 目前北港呈現的公共綠化設施,80%出自這家公司,也可以說為北港建設貢獻了相當大的力量。 后來呢,港區結款可能是有點慢或者是財政缺錢吧,就商量著給塊地吧,這就有了龍中金源。

    開發之后,慣用的套路就是內購了。 項目總共1000多套房子,其中港區管委會就團購走600套左右,體量本來就不大,開發經驗也不足,所以市面上的宣傳就自然而然的少了,不如來寫實在的, 把營銷費用都給中介分銷,療效好見效快。

    目前售價9500元/㎡左右,性價比還是有的。 但是港區的后期住宅體量實在太大,投資并不是很建議,如果是確實有自住需求,可以適當關注。
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    龍中金源龍中金源龍中金源
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 亞新海棠公館 2019-08-19 14:21
    海棠公館熬走了幾波團隊后,能否迎來春天?

    同時期拿地的16年地王項目,康橋悅蓉園與青風公園一期房源已經所剩無幾,陸續交房中,而亞新海棠公館還在苦苦掙扎。

    美廬灣之前,海棠是濱河當之無愧的NO.1,定位最高,售價最高,拆分最高,銷售難度最高。所有人都知道賣的差,但現在具體銷售有幾成并不好猜測。

    海棠公館在和其他項目對比,單價實在是太貴,再加上高比例的拆分合同,讓改善人群也吃不消,又有股東方的掣肘,降價也沒那么容易,只能慢慢耗。

    在外國語中學定了后,周邊項目及時的蹭了波熱度,中海甚至是融僑都借機出了一部分貨,但對海棠的提升依然不明顯。

    直到美廬灣的銷售,26000元/㎡的均價倒是對海棠是個好事,區域價格制高點終于被康橋拿走了。
    聽聞美廬灣開盤后的當月,海棠公館趁著熱乎勁兒銷售30+套,開天辟地頭一回啊。

    現在,濱河的整體備案價又在悄悄提升,海棠目前也把備案價提了上來,基本不再拆分合同,這對項目是實實在在的利好。不過,濱河的競爭實在太大,后續地王都已經入市,金輝、電建、金地、海馬二期、中建三期內購,最最重要的還有真·綠城明月濱河帶著精裝修產品下半年入市,濱河是沒有硝煙的戰爭,海棠任重道遠。

    公館系的建標及會所沒有任何問題,特別是會所在鄭州可以說是不虛任何項目。

    個人以為亞新最大的弊端在于品牌。企業想做好,公館系也下功夫了,但是市場不認可,是亞新最大的問題。
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    亞新海棠公館亞新海棠公館
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 盛澳金尊府 2019-08-19 11:32
    金尊府的前世今生跌宕起伏,升龍末期項目升龍御景上院、泰禾入鄭首作泰禾金尊府、現今的新公司盛澳的盛澳金尊府。

    至于盛澳是否是升龍的話題討論從沒有停過,其中定是一籮筐的破事。 而樓盤一直再賣,近期朋友圈開始推5號樓,鑒于此我們就單純說說項目。

    管城三環內在售樓盤屈指可數,地塊比較優質的更是鳳毛麟角,奧蘭和園算一個,金尊府也算一個。

    金尊府總共有三塊地,目前在售的是一期地塊,二期也已經動工,售樓部原樣板間涉及二期已經拆除,現在所知,二期是標準剛需設計。

    我認為一期算是偏改善項目,高層戶型不小,更有大戶型洋房,周邊地緣客戶的改善需求還是有的。

    在泰禾時期早釋放高層價格18000-20000元/㎡,最后首開價格15200+元/㎡的價格還是很有誘惑力的。

    美景龍堂高的時候賣20000+,美景鴻城17000左右,3.5容積率的金尊府賣15200,三環內、4/5號線地鐵、創新街小學團結路校區、整體大戶型為主,我認為這個價位沒問題,甚至是投資自住兩相宜,標的低才是王道。

    至于升龍,我認為真心沒那么嚴重,升龍的往期項目并沒有傳說的那么不堪,中等水準還是有的,甚至是被妖魔化了。

    而且關鍵的是: 市場好的時候,根本不影響漲價。

    但是,目前賣到17000-17500元/㎡,而且備案價并沒有備上來,還需要拆分2000元左右,再結合當下的萎靡市場,已經偏貴,首付款較高,就不是很合適了。

    下半年市場從趨勢看只會越來越差,17500元/㎡的價格是有很多選擇的。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 國控東宸(融創正光路項目) 2019-08-16 17:33
    國控東宸,位于黃河南路正光路東南角。

    總占地面積約20畝,共由3棟公寓及1000方左右的三層獨立商業組成,容積率2.99。

    17年底開盤推了2#3#兩棟公寓,21000-23000元/㎡ 精裝修,現在還剩42㎡戶型未售完。

    1#樓預計今年推出,限高46米總共10層,2-9層為可售房源,首層為物業服務中心及公共大堂,依然是錯層LOFT部分挑空設計,3梯10戶,層高 4.49m,面積區間約65-90㎡,精裝修交付,獨立廚房(有天燃氣),二樓在樓道上方額外贈送衣帽間。

    開發商國企實力毋庸置疑,在公寓產品中其實國控東宸沒什么可挑剔的,地段好、錯層+部分挑空、戶型方正利用空間大,已屬不易。

    但偏偏它是公寓,又賣的這么貴。

    另外地段其實有一個缺點,雖然位置沒一點問題,但是周邊基本全是政務區,而非更適合公寓市場的商務區,離高鐵站稍遠是個遺憾。而同樣較貴的鄭東商業中心賣的就明顯好于國控東宸。

    1#樓共80套房子,按說貨量也不大,但是前兩棟樓賣得不好的原因1#也都占了, 單價貴,戶型大,投資自住都不太合適。

    預計23000元/㎡起,不過反正國控不差錢,可以慢慢賣。
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    國控東宸(融創正光路項目)
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 藍城玫瑰園 2019-08-16 16:10
    藍城玫瑰園,位于綠博大道與雁鳴路(鳳棲街)交叉口西南角。

    項目總占地約150畝,分三個地塊,南側兩地塊是住宅,產品為小高層、洋房和疊墅,北側地塊規劃的是商業和公寓。

    A地塊90畝左右,容積率1.5。具體為7棟8-11層的小高層(類洋房),面積區間124-170㎡,10棟5-7層的真·洋房,面積區間134-234㎡,其中最大的平層面積為210㎡,洋房復式為180-234㎡。7棟4層真·疊墅,上疊贈送閣樓,下疊送地下一層和花園,面積區間都是235-240㎡。

    白沙較為稀缺的地塊而且位置非常好,東側管委會管購房、西側福晟低容積率地塊、北側省實驗和藍城誠園、8號線地鐵口,在白沙整體位置也屬上乘。

    藍城代建玫瑰園系列、1.5超低容積率、124㎡戶型起步、真洋房、真疊墅,產品稀缺無懸念。

    前期內購幾輪,也經歷幾次維權,小開發商、土地證風波等不利因素,好歹現在四證已經齊全,預售證也指日可待,算是讓前期內購的購房者心中的石頭落地。

    上一次內購11層的就懟到15000-16000元/㎡,再加上藍城誠園的漲價清盤,藍城玫瑰園屆時開盤價定不會輕易維持內購價銷售,目前釋放17000-18000元/㎡起,白沙住宅價格又要刷新(紫藤公館、瀚海觀象不在討論范圍內

    至于產品落地呈現效果幾何?只能交由時間。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 鄭州金融島翡云公寓 2019-08-15 15:08
    北龍湖湖心金融島,總占地1.07平方公里,總建筑面積約465萬平方米。

    其中外環規劃24棟建筑,16棟甲級寫字樓,4棟高端公寓,4棟五星級酒店(君悅、威斯汀、費爾蒙、瑞吉),內環規劃20棟辦公樓,沿湖規劃28萬方藝術商業,其中內環都已封頂,外環及商業在建。

    對比鄭州目前營業的五星級酒店明顯低端,北龍湖這四個建成落地后將會讓鄭州酒店業態再提升一個等級。

    而4棟公寓分別為:翡云公寓、傲宸公寓、琨迪公寓(永威)、華仕公寓。

    最先推出的就是翡云公寓,接待地在足球公園對面的金融島展廳,目前已經開始推廣,開售在即。
    層高3.5米,面積區間90-600㎡,其中面積段較小的90-100㎡一室朝內湖方向;135-140㎡兩室朝外湖方向。

    從對外釋放的裝標也都是采用國際一線品牌。
    占據城市稀缺資源、頂級物業品質、地標建筑旁、無敵的景觀視野、大師設計等這些是高端公寓的必要條件。

    這種產品才是真正意義上的公寓。 鄭州目前有的,也就正弘麗汀公寓勉強算一個,至于寶能后期宣傳的那些超大戶型公寓能否落地,還是未知。

    但是,麗汀公寓賣的真的非常慘。 鄭州的消費市場還遠遠達不到一線城市水平,高標準的公寓客群明顯太窄。

    北龍湖是條件都符合,大鄭州的購買力我認為是沒問題的,問題是客群是否接受?

    俺這小老百姓搬著小板凳等著。期待開盤!
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    鄭州金融島翡云公寓鄭州金融島翡云公寓鄭州金融島翡云公寓鄭州金融島翡云公寓
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