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獨孤九賤 房產評論師

  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 中博城瓏譽園 12小時前
    中博城,總規劃占地600余畝。整體位于未來路沿線,地塊較為分散。由三大地塊組成,由南往北依次是未來路石化路—中博瓏譽園;未來路青年路—中博彩虹堂loft公寓和鄭汴路汽車城地塊的大型綜合體;二期開發為中博家居城。

    一期中博城·瓏譽園位于未來路石化路西南角,占地約45畝,總建筑面積約14.7萬方,容積率3.7,綠地率約32%,由5棟26-33F高層、1棟三層會所和1棟幼兒園組成,住宅面積區間96-140㎡,共計901套。

    目前售樓部已經開放,設計的還是不錯的,預計月底會首次開盤。

    中博股份是首次開發房地產項目,從地塊位置也能看出來,這就是現在的中博家具城及未來路西側的廚衛市場,還有未來路鄭汴路東北角的汽車城、未來路商城路西南側的紅木大觀等,都是中博旗下的產業,在此盤踞多年。

    而中博股份其實就是楊莊村改制后成立的企業,村民都有原始股,這與東側鄰居騰威城異曲同工,村里帶頭人比較給力,企業辦的好,村民待遇也好。

    不過雖然東建材與中博家具城生意都做的有聲有色,但在開發房地產項目上只能說是新手,特別是中博城完全零經驗。

    項目位置很好,主打金二環、地鐵線,規劃指標也不錯,唯一的不確定因素就是開發商及價格。
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    中博城瓏譽園中博城瓏譽園
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 恒大未來之光 2019-12-06 11:54
    恒大未來之光這個港區巨無霸即將入市。

    恒大借著新能源之風,國內外各種收購,欲像蓋房子一樣來復制打造新能源汽車帝國,第一次看到恒馳新能源汽車的廣告時,熟悉的配方,熟悉的味道,連廣告都是依然的簡單粗暴,暴力直接,至于到底能不能造出好新能源汽車,那就不是目前要考慮的事的了,畢竟有更重要的事在前面。

    那就是賣房子,回現金流。

    依靠新能源這個招牌,恒大首批在港區就拿下11宗土地,又陸陸續續的到現在已經拿下30+塊土地,2000余畝,規劃23000+戶。

    這不,恒大速度已經又一次讓鄭州人有了新認知。

    恒大未來之光本月即將開盤,首開4塊地。總共239畝,31棟小高層,共計3085套房源,都是2T3戶和2T4戶,15-25層,產品涵蓋兩房、三房戶型,面積約77㎡至123㎡,戶型很一般,精裝修交付(也非常一般),預計價格8500-9500元/㎡。

    項目宣傳重點是:領事館區、新鄭機場、高鐵南站,未來潛力巨大。

    港區的定位高不可否認,政策支持也高。 但港區的面積實在太大了,發展速度會像10年前的鄭東新區么?

    行駛在周邊,讓我想起了一首經典歌曲:在希望的田野上。

    同樣也讓我想起來經開物流園區的萬科溪望。 一個是未來之光,一個是希望,在向客戶傳達美好前景的同時,是否會讓人覺得是當下的不自信才會衍生出這種案名?

    售樓部及示范區還是做的相當不錯的,港區現在基本已很少有剛需再入場,大部分都是投資客,而投資客中地市的比例又相當之高,這對于重要的地市客戶的體驗感極其重要。

    另外,不得不服的是恒大的營銷,真的厲害,甚至恒大未來之光會有不錯的去化效果,我們等等看。
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    恒大未來之光恒大未來之光恒大未來之光恒大未來之光恒大未來之光
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    獨孤九賤 點評 融創中原壹號院 2019-11-29 17:35
    今天綠城以20288元/㎡的樓面價拿下北龍湖地塊后,北龍湖其他高地價的項目不知作何感想?

    A:這么冷的天綠城你還來湊什么熱鬧?
    B:這塊地位置不咋著,我看你綠城能怎么玩。
    C:我們都在愁怎么賣,你卻還在積極拿地入場,到底是你牛逼還是我們太菜?
    ……

    而作為北龍湖三豪的金茂府、上和院、壹號院,曾經最難的上和院現在倒是最愜意的,金茂與壹號院則深陷泥土,其中融創尤甚。

    融創鄭州項目降價銷售已經不單單是剛需盤,壹號院近一段時間的降價已經是不爭的事實,特別是車位基本打對折,讓之前的老客戶很不爽。

    個人平心而論,壹號院的示范區效果雖然不如上和院精致,但園區的石材工藝與綠化標準依舊沒毛病,在北龍湖也絕對是第一梯隊,倒是800年的橄欖樹并沒有特別出來些應有的霸氣效果。

    與上和院不同的現在豪宅范風格,外立面超高窗墻比與超大面積的玻璃幕墻效果超棒,這點上是吊打其他宣傳玻璃幕的任何項目。

    樣板間的設計感和空間感以及軟裝搭配,確實是大師水平。在室內設計方面,建議同樣宣傳大師設計的亞新公館系與瀚海系好好學習,雖說你價格和壹號院差得多,也沒有拿20000+的項目與壹號院比的意思, 但舍內軟裝的水平實在難入匹配項目定位……

    不過,壹號院也不完美。

    前一段去看樣板間,樣板間有好幾個,戶型也太大,具體我已記不清楚是哪個樣板間,但是清楚的記得,在某個衛生間,我想感受一下國際一線品牌的水龍頭到底是什么質感,結果... 水龍頭掉了... 掉了....
    留下一臉蒙逼的我..不知所措...

    尋常處見功力,細微處見真章。 在鄭州市場,融創任重道遠啊。
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    融創中原壹號院融創中原壹號院融創中原壹號院融創中原壹號院融創中原壹號院融創中原壹號院融創中原壹號院融創中原壹號院
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 綠城明月濱河 2019-11-29 10:36
    北龍湖11號地金茂、保利、綠城、保利四家一線房企競爭,在上次流拍之后,綠城終于斬獲北龍湖土地,在很多人的之前的期待中,北龍湖沒有綠城的產品是遺憾的。

    單價2299萬/畝,20288元/㎡的樓面價,占地84.37畝,容積率1.7,在明年入市后,綠城會帶給鄭州一個什么樣的產品?這就是下一個懸念了。

    綠城明月濱河的發布會與生活美學館開放剛剛過去不久,也開盤在即,單價18000元/㎡的房源不低于60套,這是綠城在發布會上給予的承諾。 可以說是綠城的誠意,不過也可以說是不自信,在冷淡市場的當下,連綠城也要低頭。

    其實綠城入主北龍湖的想法已經很久了,甚至當年正商瓏水上境的地塊在當時綠城也是勢在必得,在拍地之初的兩個月綠城方已經與很多綠城業主溝通產品思路與產品定位,只是不知何原因遺憾沒有拿下,這一晃就到了現在。

    很多人說中交入主后的綠城已不是原來宋衛平時代的綠城了,這話對,也不對。 我認為一個成熟的企業并不會在短時間內失去底蘊,綠城明月濱河可能就是當下客戶對交時代綠城的試金石,而明月濱河做的成功與否也決定了明年北龍湖地塊的走勢,交給時間來驗證吧!

    圖片來源于:地產演繹
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    綠城明月濱河綠城明月濱河
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 萬向湖畔曉風 2019-11-28 13:19
    前兩天看到萬向集團更名藍寶集團的海報,就說說龍子湖萬向的主力項目,萬象湖畔曉風。

    從海報的右上角可以看到綠城服務,而萬向(藍寶)與藍綠城的具體關系知道也并不太多,不過項目前中期一直宣傳的綠城代建,這點從建筑及立面風格很容易就能看出來,后來才改變說辭為用的綠城物業合作單位,而至于到底是不是真的綠城物業,以現在的開發商宣傳的嚴謹度來說,不到交付也不一定知道到底如何。

    項目總占地48畝,規劃建筑8棟高層,戶型基本100㎡起步,最大面積甚至達到207㎡,外立面以仿石材涂料+幕墻為主,法式新古典主義建筑風格,經典的綠城二代高層產品。

    項目北側的賈魯河是亮點,雖然效果還未呈現,但從永威五月花城北側目前的感官來看,還是很舒服的,畢竟鄭州比較缺水。

    湖畔曉風在市場上的聲音一直不在,宣傳也不多,可能是覺得項目本身區位及指標很棒,在前期的定價中也是相當自信,一度賣到22000元/㎡,這樣的價格也注定了過程是曲折艱辛的。

    知錯就改還是好孩子,策略改變后的湖畔曉風在宣傳上變成了人人都想蹭的“北龍湖”,最關鍵的價位也有所下調,再加上引入中介分銷帶客,更牛逼的是祭出了大殺器:首付分期!

    你敢信? 總價200W+起步的大戶型社區的首付僅僅需要2萬元? 不出意外,在降價+中介+2萬首付的三板斧下,銷售狀況提升還是比較明顯的,收割了不少客戶,甚至很有相當大比例的地市來鄭投資客戶。

    現在湖畔曉風的項目已經是尾盤,也就剩幾十套房源,在市場下行的今年,取得這個銷售成績應該是不錯的。

    只是,這樣不顧后果的銷售措施,會不會帶來風險? 首付2萬這種政策對低單價的剛需盤后期回款影響可能不大,但總價這么高,首付余下分期的壓力指定不小,再加上不菲的月供壓力,如果行情一直沒有回暖的跡象,是否是這些心急客戶能承擔的了的?
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 綠都瀾灣 2019-11-26 14:29
    綠都瀾灣,這個既低調又高調的管南神盤從15年開始到現在橫跨4年已經賣到了7期。

    22號晚上云選房的開盤去化結果對比很多其他樓盤已經實屬了得,但相較于瀾灣之前的銷售狀況也有所折扣,一方面是市場冷了,購房熱情急速下降,觀望情緒嚴重;另一方面是瀾灣價格從穩定的14000+已經悄然攀升至15500,雖然變相有打包車位的措施降低客戶單價抗性,但15500的價格在明面兒上依然較高,去化結果也就在情理之中。

    曾經的管南三雄早已成為歷史,現在的管南則是各種“城”的天下,富田城、時代城、生態城、融創城這些后起之秀的指標說到底還是差了點意思,他們有的瀾灣都有,他們沒的瀾灣還有,人無我有,人有我優。

    三四環間比較好的交通地理位置,一二三期交付整體還行的品質,靠譜的地鐵口,創新街小學+八中雙分校的招生、落地更是對購房客戶的強心劑,徹底夯實的綠都瀾灣在剛需市場上的地位。

    不過,維權稀疏平常的當下,綠都也一樣難逃這個怪圈,縱然整體指標還不錯,但細節上有待提高,從早期紫荊華庭的大白墻,再到周末紫荊華庭鬧得滿城風雨的公租房&商品房隔離維權問題,而隔離問題是一個開發商非常棘手難以解決的痛點,后續能如何解決目前很不明朗,因有政策因素在前,想要實施真正完全隔離幾無可能。

    整體來說,綠都瀾灣算是一個均好性比較不錯的盤,這也是16年依賴來鄭州市場上為數不多的眾多媒體的“推薦盤”。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 翰林榮府 2019-11-20 11:03
    翰林榮府,位于南龍湖鄭新快速路泰山路西300米路北。

    項目分東、西兩個地塊,總占地約90畝,總建面約24萬㎡,其中住宅面積約18萬㎡,包含10棟高層,4棟洋房,一所幼兒園。總規劃戶數1655戶,車位1740個。

    主力地塊是首次開發的西側地塊,占地約60畝,包含7棟高層+4棟洋房,容積率3.0,高層面積區間88-135平米。

    產品基本沒有什么特別出彩的地方,離華南城西地鐵口倒是不遠,700米左右,但中間隔著了鄭新快速路,人行是不能通過的,倒是給置業顧問培訓的項目是南龍湖品質之選。

    在看房了解過程中,“永威”這個詞出現的頻率相當高。 比如:地上地下雙精裝大堂,永威翡翠城、永威東棠的景觀公司和我們用的一樣,公共空間的標準也是向永威學習的等等……

    另外著重突出的亮點還有,雙氣+地暖、鋼木子母裝甲門、指紋密碼鎖、斷橋鋁三層中空玻璃……

    然后問了下價格,說是預計9700元/㎡左右,當時我就驚呆了,在南龍湖競爭激勵的當下嗎,以往沒有突出項目經驗的小開發商敢開這么高的單價?(項目已于11.16日開盤,均價9500, “去化非常棒”,我是在開盤之前去看的)。

    開發商之前開發的翰林華府口碑非常一般,估計也是在走很多小開發商提升品質的路線,但真正成功的有幾個?

    做品質不僅僅只是投入成本這么簡單,一個企業沒有成熟的經驗,成功的產品以及企業的底蘊甚至老板個人的情懷意志,是很難在短時間完成品質蛻變的。

    整體來說,市場下行,翰林榮府9500元/㎡的價位太高。
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    翰林榮府翰林榮府翰林榮府翰林榮府
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 建業·J18 2019-11-12 16:26
    建業J18,位于鄭開大道與錦榮路交會處東北角。

    這是建業在綠博布局的第幾個項目來著? 橙園+電影小鎮、新筑+只有河南,這是第三個大項目了,這還不算萬邦那邊的輕資產項目建業G5以及圣安德魯斯的后續地塊,還有建業足球訓練基地以及某個沒有完全落定的地塊,說是建業深耕綠博一點也不為過。

    建業項目雖多,但作為老大哥還是比較靠譜的,電影小鎮已經火了一個月,只有河南工地也在穩不建設中,而像同區域的金科+中書控股的博翠書院,碧桂園+海昌的中央公園等,配套文旅項目杳無音訊,賣房子卻一點也沒耽誤。

    J18這塊地聽聞是從小地主手里收來的,具體細節也不太清楚。

    項目總共4塊地,西北角是住宅地塊,最快明年下半年推出,但看目前公寓的節點估計是會到2021年;西南角地塊為首批開間的商業公寓地塊,目前售樓部也在實體樓中呈現;東南角是最大亮點,為潮流商業地塊,其中規劃的大峽谷看過資料片后個人感覺酷斃了,如實際呈現后,定是一張綠博名片;東北角地塊為藝術文化展覽中心,屆時會做成一些小獨立的展覽館之類的。

    目前J18的藝術中心(售樓部)已經開放,但是只開放了一層,2-4樓還沒完工,但這不影響欣賞它的美。

    整個售樓部營造的氣氛非常舒服,作為獨立于建業住宅與文旅體系之外的J18項目由胡太全權負責,也是重中之重,在藝術中心的營造上相當下功夫,聽說是在J18最近的軟裝及擺件上,都是胡太親力親為指定擺放位置,而很多擺件等也都是國外各地討回來的,具體價值幾何咱也不懂,但胡太的審美確實一般人不可及,整個藝術中心的設計感與藝術感爆棚,拍照水平有限,不及親眼所見的效果,一看便知。

    對于五棟公寓,目前呈現的并不能稱為樣板間,就像置業顧問所講,展現的是一種生活方式,因為戶型與實際有出入,樣板間未來會在三樓實體樓里做。

    因為有2個地塊的商業托底,預計明年一季度入市的J18公寓不出意外價格應該會是綠博之最,至于住宅地塊,以建業J18目前打造的調性,也許會對標天筑或者更高? 拭目以待吧,最期待的還是大峽谷商業!
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 瀚海觀象 2019-11-12 09:56
    瀚海觀象,這個傳說的白沙扛把子,終終終終終于又又要入市了。

    只是,售樓部還未開放,先傳出來了21500-25000元/㎡的價格,之前28000-30000元/㎡已經成為“光輝歲月”。

    妥協,是瀚海觀象銷聲匿跡許久之后給客戶與市場的答案。

    再來看下觀象的基本信息吧。

    瀚海觀象位于白沙象湖北豫興大道與錦繡路交叉口西北角,占地74畝 ,容積率2.49,總戶數 551戶,戶型168㎡、189㎡、240㎡、340㎡,建筑密度17%,綠化率47%,規劃8000㎡會所,宣傳8000-10000元/㎡的精裝修交付,外立面全部干掛進口石材+紫銅線條裝飾。

    項目資質及建標基本無可挑剔,在晴宇之后,瀚海確實是想在觀象上再打造一個標桿項目。

    但不同于晴宇的是,1、觀象的區位倒是其最大的短板。 周邊道路交通不便,錦繡路遲遲打通不了,只能通過前程路繞行到瀚海觀象,且項目周邊除了安置區與碧桂園象府,再無其他,對于豪宅客戶而言目前周邊的感觀確實較差。

    另外一個是白沙整體價位的問題,紫藤公館賣的不好,瀚海觀象為什么銷聲匿跡? 還是因為價位太高,備案價太低,區位價值目前不足以支撐25000+的價位,觀象之前取得預售證的三棟樓備案價12000,這首付比例驚為天人。

    第三個是產品問題,建標及精裝修品牌肯定沒問題,但是規劃設計起碼是三年前的設計,經過三年的洗禮,豪宅客戶的眼光一直在提高,觀象的精裝與戶型能否滿足改善著的需求? 比如說戶型,整體沒毛病,實用。 但是相對傳統的戶型布局,沒有目前流行的橫廳及大落地窗,空間感會差很多,這點上和紫藤公館一樣,大戶型的優勢沒有體現出來,比較遺憾。

    不過,價位如果降下來,小的短板則能適當彌補。 售樓部正式開放后,參觀學習一下還是很有必要的。
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    瀚海觀象瀚海觀象瀚海觀象瀚海觀象瀚海觀象瀚海觀象
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    獨孤九賤 點評 正商生態城 2019-11-06 15:40
    正商生態城,與綠城公園城(花語城)隔路相鄰,又與智慧城隔路相望。

    這就是正商在南區的又一“神盤智慧城”。規劃用地約8500畝,再加上后期不確定地塊,可能又是一個萬畝大盤。

    從目前可見,正商也是照著第二個智慧城來打造的。 連示范區的多功能廳的圖紙應該就是從智慧城COPY來的,一樣樣的,不過示范區及售樓部近兩年正商的項目都整的不賴,生態城這個萬畝大盤也一樣,景觀示范區的效果對于剛需來說可以說是致命誘惑。

    首開一期地塊1、2號院, 其中一號院68.41畝,規劃11棟住宅,1棟三層9班幼兒園,1棟3層配套綜合樓;洋房為7-8層,高層為32-34層,總戶數1046戶,容積率2.49;綠化率35%,車位1090個(地上109輛,地下981個),1:1。

    二號院42.92畝,規劃7棟住宅,1棟4層社區衛生服務中心,1棟3層配套綜合樓;其中洋房為7-8層,高層為29層,共680戶,容積率2.49;綠化率35%,車位702個(地上70輛,地下632個),1:1。

    其中高層面積區間104-143㎡,洋房面積區間94-120㎡,正商的戶型一貫沒有驚喜……

    生態城十月份最后10天內連續開盤兩次,推貨量達到600+套,且去化效果不錯,本月11月應該還會繼續加推,直至年底,向著智慧城前輩的銷量沖啊……

    相較于鄰居,4期精裝苦苦證件不全的綠地花語城,不遠處的富田九鼎華府的慘淡開盤,正商生態城無疑算是南片區比較成功的, 在管南大盤云集競爭激烈的當下,正商并沒有向富田那樣抬高價格,高層11000、洋房13000的價格還是相對比較合理的,再加上正商這么多年做剛需的經驗以及智慧城成功經驗的鋪墊,目前賣的好也是情有可原的,只是后續持續開盤的效果是肯定要打折扣的。

    不戀戰,也許打勝仗的幾率就會大些。
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    正商生態城正商生態城正商生態城正商生態城
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