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梁京 房產評論師

  • 房產評論師
    梁京 點評 萬科民安三度湖山 2019-10-31 16:09
    項目位于鄭上新區方頂驛文化旅游度假區,萬科和民安聯合打造,緊鄰300畝方頂湖和600年古村方頂村,總占地約3600畝,總建面58萬㎡。其中文旅部分主要由民安開發打造,住宅主要由萬科操盤。

    方頂驛旅游度假區已經開始建設,預計2020年5月投入使用:“方頂驛”有600年歷史文脈,是鄭州境內面積最大,規模最大,保存較為完整且距離市區最近的一處傳統建筑民居,代表了中原獨特的民俗文化。

    項目以別墅為主,兼含部分洋房和高層,坐落于方頂驛度假區內,取以源度躁、以凈度利、以逸度名之意。

    規劃有洋房、小高層、雙拼別墅、聯排別墅,洋房和聯排是143㎡,小高層98/116㎡,雙拼277㎡,實用面積530㎡。

    143㎡的聯排別墅是萬科L型小別墅的典型產品,目前鄭州市場上這種產品開始多起來,南方城市很多這種產品。建筑面積不大,但實際實用面積較大,有天有地獨門獨院,一套下來總價200萬出頭,周邊生態環境也不錯,確是遠郊度假或者養老的理想居所。

    目前是轟轟烈烈的城市化進程,但未來最值錢的應當是大都市近郊的小院,遠離城市喧囂,又能享受城市配套。

    試想退休后,子女在城中住,自己在郊區休息養生,閑來喝喝茶、侍弄花花草草、日出而作日入而息,豈不美哉。
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    萬科民安三度湖山萬科民安三度湖山
  • 房產評論師
    梁京 點評 雅居樂天域 2019-10-31 11:07
    雅居樂天域2018年1月拿地,與正商、龍湖同時拿的高價地,樓板價在6100-7500,而雅居樂正是地王,樓板價7500的那個。

    龍湖2018年10月開盤,拿地到銷售周期9個月左右,正商是2019年3月開盤,周期14個月,雅居樂2019年6月開盤,周期17個月。。。

    基本上都是趕在市場高點拿地,低谷開盤,從開發周期長、精改毛預期下滑、價格下調等可以折射出市場的疲軟,可以看出房企之艱難,不拿地要死拿了地還是要死。

    龍湖去年首開高層均價11000,今年3月正商首開高層均價10200,6月雅居樂首開高層10500,10月雅居樂二次開盤價格就下降了約1000多,實際上8、9月開始郊縣已經淪陷,價格開始跳水,特價房頻出,這幾個樓盤當然也不例外。

    三劍客地價高,定位也高,產品都是100㎡以上,定位改善,但改善客戶卻不來買,所以就陷入一種更加艱難的境地,去化愈加慢。

    這種情況下只能忍痛割肉,以價換量,但7500的樓地價在那擺著,就算賣到10500也是虧損,所以只能嚴控成本,可以想見蓋出來的房子的品質。

    前幾年說萬碧恒等一線房企來到鄭州,落地情況很不好,沒有帶來好產品好理念等,只顧悶聲賺錢,這是他們自身的問題。這幾年房價暴漲地價暴漲,大家都不賺錢,這跟zf有關。

    這種時機下買房子就要慎重了,畢竟買的是一個家,住著安全舒心才是第一位的,一定要擦亮眼再下決心,切勿因貪圖一時便宜而遺憾無窮。
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    雅居樂天域
  • 房產評論師
    梁京 點評 正商生態城 2019-10-30 17:34
    正商生態城10月20號首次開盤,推出了1和2號院約500套房源,賣了大概440套左右,去化率在88%左右,高層均價11000-11500,洋房13500,這可以說是10月份去化最好的樓盤了。

    10月份開盤大約18個樓盤,推出量在500套以上的有4個(其他多數在100-200套,不具有代表性)。這4個樓盤有華僑城、謙祥錢隆城、碧桂園名門時代城、正商生態城,其中除了謙祥其他都是首開,去化率在35%-88%,開盤當天成交套數約200-440套(碧桂園數據為修正后接近真實去化率的數據),正商去化率和成交套數最高。

    可以看出,目前鄭州市場還是價格為主導,價格低的比較有競爭力,正商生態城看來是要復制智慧城,2016年智慧城曾經是鄭州市場的傳奇,年度銷冠。

    不過從生態城的產品來看,產品設計并沒有太多亮點,只是標準化的復制,產品和正商湖西學府、家河家的設計如出一轍:邊戶戶型設計不太好,只有南向2個面寬,洋房104㎡也是極剛戶型。

    正商產品品質是相對比較靠譜的(起碼不會比綠地差),所以綜合而言,性價比還是很高的:比綠地花語城,一平方省1000-1500百塊錢,一套能省10-20萬,月供省400-1000,利息可以省出來很多了。
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    正商生態城正商生態城
  • 房產評論師
    梁京 點評 裕華會園 2019-10-30 16:26
    裕華會園10月19-20號開盤,推出272套房源,去化180套,去化率66%,成交均價約12000-12500元/㎡,戶型面積是88/122㎡,小三房比大三房貴300元/㎡左右。

    這個樓盤前期推廣信息很少,幾乎沒有聽說過,跟鄭州目前無證不讓宣傳的管控有關,也跟開發商的低調作風有關,要說裕華可能很多人沒有聽說過,不像本土的正商、建業等知名,但其實他開發的樓盤還真不少,只是行事作風比較低調。

    惠濟區來說,就有裕華美晨、裕華美欣、裕華美霖、裕華富邦廣場、千鹿山,還有比較出名的是迎賓路3號。目前在售樓盤還有滎陽和高新區的行園和滿園。

    怎么說這個不太知名的本土房企呢,給我的感覺是品質不是特別靠譜,只聽說千鹿山交房做的不是很好,但他也自己的市場,因為價格便宜,位置也都還可以。

    比如這一次的會園,距離家河家約2公里,距離錦藝四季城約1公里,位置比其他稍差,價格比錦藝低很多,比家河家價格低幾百塊錢。

    裕華這個價格整體看只能說 性價比一般,跟他的位置、開發商知名度、產品設計、產品品質、物業服務水平等匹配。戶型設計也是好幾年前的產品,跟不上市場最前沿的設計,不得不說這個樓盤沒有啥亮點。
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    裕華會園裕華會園裕華會園
  • 房產評論師
    梁京 點評 融創城 2019-10-28 17:15
    融創最近又作妖,在綠都和富田都集體漲價把區域價格拉到15000以上時,他依然12000-14000賣著,收割著一大批客戶,現在二期降價(精裝跟一期價格一樣),又推出分期政策(首付10%,剩余無息可以分5年,按月還,或者2年按次還),這樣的舉動無疑給舉棋不定的客戶一劑催化劑,于是乎又開始收割一大波韭菜。

    融創算是很能審時度勢,戰略和眼光都很不錯,關鍵是能看清本質,迅速采取對策擊敗競爭對手。在南區碧桂園、富田2盤、永威、綠都、正商、綠地這么多剛需客戶可以選擇的樓盤的圍追堵截中,融創看來是最睿智的。

    不過開發商越精明,客戶也可能越吃虧,這都不好說,買房子還是要透過現象看本質,不要腦袋一熱買錯了,想清楚自己的需求再做決定,是追求價格還是品質,自己做決定不后悔。

    融創在價格上讓利客戶,自己也取得不錯的業績,希望對得起鄭州人民對你的信任,將來能交出滿意的答卷。如果是自住,更在乎品質,建議多看永威、綠都、康橋等。
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    融創城
  • 房產評論師
    梁京 點評 富田城·九鼎華府 2019-10-28 16:58
    9月29日首次開盤了,推出220套房源,成交一半左右,這個是報出來的數據,真實的可能比這個還低,關鍵是價格在13000+,這樣的價格這樣的去化也就不足為奇了。

    這個樓盤之前說過,位置在四環外,雖然離東區近,奈何配套不足,目前不被客戶認可,再加上最近市場供應多,高性價比樓盤更多,所以去化自然較差。

    產品什么的都沒有毛病,之前也都說過,還是跟之前的觀點一樣,超過13000沒有什么性價比了,開發商的定價策略不敢恭維,就是感覺有點太自信。

    你看看這一個月開盤的項目,三個首開,估計也就富田華府的效果比較差。你再看其他高價的去化也都不咋好,但是綠都瀾灣感覺還是可以買的,寧愿花更多的錢買品質的,住著放心,這就是為什么更推薦本土房企的原因。九鼎公館位置確實不錯,但是前期漲價太猛,目前性價比打折扣了。正商生態城也是一個不錯的選擇。
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    富田城·九鼎華府富田城·九鼎華府
  • 房產評論師
    梁京 點評 碧桂園名門時代城 2019-10-28 16:00
    10月27日首次開盤,推出500套,據說賣了400多套,去化率達到80%以上,均價12500-13500精裝修。這個去化率不知道水分幾何。

    樓盤是千畝大盤,位于四環、京廣快速路、紫荊山南路、中州大道包圍中,2號線穿過項目內部,未來規劃還有9號線。交通很便利,距離東區也不遠。

    配套的話,目前暫時沒有啥拿得出手的,將來會比較齊全,千畝城改大盤,未來內部規劃會很齊全,當然也會比較亂一些,商品房小區和安置房小區基本上都在一塊,也共用學校。這是城改盤的特征(鄭州除了東區,基本三四環間都是這)。

    環境也還可以,距離南水北調和十八里河都不算很遠,茶余飯后可以散散步消消食。

    項目一期在京廣快速路和左江璐東北側,北側臨著站馬屯明溝,一期距離地鐵2號線十八里河站直線距離約1.4公里,走路需要一段時間,但好歹2號線轉1號線或者5號線上班,或者去機場都還算很快,站馬屯到紫金山站也就9站。

    一期規劃了9棟住宅1517戶,容積率2.99,只有兩個戶型,89和113㎡,多為3梯6戶設計,也有2梯4戶和3梯5戶設計,戶型設計一般,沒有特別亮點的地方。

    綜合來看,碧桂園這個樓盤素質還可以,與西側萬科大都會價格持平,性價比還可以,同區域的富田九鼎華府毛坯13000,綠地花語城是沒有地鐵毛坯12500左右。但是對于此樓盤持謹慎態度,主要是不太敢相信大開發商,尤其是碧桂園這種,品質不太靠譜的。
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    碧桂園名門時代城碧桂園名門時代城
  • 房產評論師
    梁京 點評 萬科城 2019-09-25 17:54
    萬科城目前已經開了八期,八期是安開混合地塊,價格比較低,七期精裝高層12900左右,相比之前13500左右的價格是降低了。

    萬科降價也一定程度上折射出目前市場的疲軟,客戶需求不足,尤其是這邊四環外,對于剛需來說通勤時間確實有點長,但是現在剛需也只能買得起四環邊的房子了。

    拿西四環來說,均價都在11500-14000了。按照13000左右,買個90㎡的,總價也得115萬左右,首付35萬,月供4800,對于剛需來說,壓力不小。

    其實從萬科一期到三期已經交房的社區來看,社區環境和物業還是不錯的,所以萬科城一期到前期的二手房成交率還是很高的,如果你關注的話你會發現,而且溢價能力也較高,商業氛圍也很好,不得不佩服萬科。

    相比于位置更優越的四環內地鐵口的謙祥萬和城來說高多了(二手房數據從成交套數/掛牌套數=成交率,以及成交均價來看,萬科城優越很多)。

    所以對于剛需來說,如果不太關注通勤時間,更追求居住舒適度和物業升值能力的話選擇西區的萬科城還是不錯的,更建議一期到三期的二手房,目前的市場存在撿漏的機會,要及時把握住。
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    萬科城萬科城萬科城萬科城萬科城
  • 房產評論師
    梁京 點評 正商十里香山 2019-09-25 16:44
    正商十里香山,本來想叫西山小鎮(還是十里香山好聽),位于鞏義市米河鎮,是鞏義的東門戶,占地約16平方公里,講打造一個田園綜合體項目,打造鄭州市近郊以農業觀光休閑一日游目的地。規劃1帶+3山+3核+3體驗+4社群的空間結構。

    大一期占地3020畝,有1800畝半山農業公園,以采摘游玩為主,配建有野孩子公園,葡萄園、酒莊、民宿、酒店、學校、商業等,還有1200畝住宅。

    售樓部在18年10月底開放了,目前未公開開盤,其中一期住宅地塊占地72畝,容積率1.02,規劃20棟別墅+6棟洋房,142套別墅,主力是93-143㎡,262㎡有6套,洋房118套,102-153㎡。

    目前鞏義上街滎陽幾個千畝萬畝大盤都接連面世了,包括雅居樂羅曼小鎮、正商西山小鎮、融創漫山小鎮、萬科民安三度湖山、永威山悅、恒大健康谷等。其中
    滎陽的恒大健康谷主打健康養老
    融創和正商以農旅、智慧田園為主
    雅居樂是以婚慶為主題
    永威是山居藝術作品,生態復合型度假小鎮
    萬科和民安的是分開做的,萬科做的房地產,民安做的旅游開發,基于古
    鎮開發的。
    其實都是以圈地賣房子為主的,有哪一家先做了產業出來的,都是先賣房子的。

    鄭州之前是往東鄭汴融城,綠博和汴西逐漸連到一起,方特、綠博、海昌公園、電影小鎮、只有河南、奧特萊斯、鄭汴中央公園等逐漸落地。
    你再看西區,剛處于起步階段,從規劃看已經輸在了起跑線上,但土地已經被開發商圈起來了,都開始賣房子了。

    我認為你這邊啥都沒有,就算吹的再好,客戶還是不買賬嘛,第一沒有zf的規劃,不是核心發展方向,第二區域發展慢,形象差,沒有已經落地的文旅項目。

    只能說當地zf沒有規劃好,眼光這個東西很重要。如果先引進幾個文旅品牌,哪怕只做個規劃,再去賣地也比這要好。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 萬科美景龍門 2019-09-25 09:55
    萬科這個是美景鴻城的后期地塊,目前賣的是37-73㎡的公寓房源,精裝修交房,均價13500元/㎡

    地理位置是很好的,航海路中州大道機場高速,地鐵4/5號線,到CBD、北龍湖、高鐵站、機場等地方便快捷,上班方便,適合居住,出租給上班族還是挺不錯的。周邊也已經成熟,配套豐富,生活也便利。

    但是購買這的公寓,要考慮投資回報率的話,估計不一定多高,因為緊鄰的美景鴻城小區就有1300多套50-65㎡的小戶型,都是有贈送面積的小兩室,租到美景鴻城同樣很便利,小兩室租金也就2000塊錢,3梯9戶住著也比萬科龍門的小公寓要舒服。

    所以買這的公寓要考慮后期是否好出租,和租金的溢價能力,賣的話40年產權的稅費很高,鴻城很多50-65的70年產權的小戶型,都是緊挨著,龍門肯定也不好賣。

    所以,買這公寓的人除非是錢很多,想要做個資產配置,否則還是不如買鴻城的小戶型二手房劃算。
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