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唱唱反調 房產評論師

  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 裕華鐵爐儲備項目 2天前
    裕華鐵爐又有進展了!!!
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    10月10日,鄭州3宗城鎮住宅用地入市出讓,為鄭政出〔2019〕74號至76號,分別位于惠濟區、中原區、管城區,最終由萬科、裕華、碧桂園分食,總成交價達21.5億元。
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    其中鄭政出〔2019〕75號地塊位于中原區學府路南、愛民路西,使用面積74629.59㎡,容積率1.1-3.5。該地塊被河南裕華置業以底價9億元摘得,折合樓面價3446元/㎡。
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    規劃顯示,該地塊為鐵爐村城改地塊,需配建9班幼兒園,文化活動站、社區體育活動場地、治安聯防站、物業管理、社區便民店、機動車停車場等公共服務設施配套。
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    而在8月27日,項目的安置地塊,鄭政出〔2019〕64號(網)已經拿下,安置區名字為鐵爐福苑。此次新摘取的75號地,應該是項目摘取的第一塊商品房用地
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    裕華置業開發鐵爐項目之前盛傳和萬科合作,但現在裕華已經基本全都獨立操盤了,沒有賣身,表揚一個。
    當然,裕華也是很進深,請了睿意德鐵爐項目提供服務。
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    鐵爐城改項目位于鄭州西四環以東,規劃占地面積約1600余畝,規劃總建筑體量近300萬平方米。

    體量不小,常西湖的大盤太多了,裕華這項目位置不能算多好,一方面建設路以北,已經不屬于常西湖新區的范圍了,另一方面,周邊鐵路、下穿隧道多,還有好幾條路待修,區域挺復雜的。
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    不過勝在交通便利,地鐵1號線從地塊中間穿行而過,并有鐵爐站和蘭寨站兩個地鐵站點位于項目地塊之內,此外鄭州市規劃的地鐵14號線也在鐵爐站設置站點,目前也已經開通,標準地鐵盤吧。
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    目前常西湖該起的都起了,價格也比較平穩了,裕華這項目估計14000左右。

    不過,個人對裕華期望值不高,畢竟裕華優質項目幾乎為零,都是剛需中的剛需。估計和華瑞紫韻城一個檔次。
    (展開全部)
    裕華鐵爐儲備項目
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 建業·電影小鎮之橙園 2019-10-09 21:53
    土地新規出臺,文旅類項目或將絕版。
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    近期,鄭州不吭不哈的出了條腹黑的規定。
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    國土新規:全市范圍內土地出讓涉及招商引資和產業用地的,不得搭配商品住房以混合方式供應,并設置前置條件。目的就是為了“穩地價、穩房價、穩預期”。
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    華僑城、恒大、建業等靠產業來圈地的估計都有點坐不住了。
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    就在剛過去的國慶節,建業電影小鎮大火,日銷16000根烤腸的段子刷屏了,而這個小鎮能誕生,則是因為對應著一個住宅項目——建業橙園。
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    而在之前,恒大憑借新能源汽車產業,在東港圈了上千畝住宅用地,地價優惠到大白菜價了。對外界都說造車短期內難以盈利,恒大則胸有成竹。他們跟地方zf談判時,會建立一個模型,預估在當地建廠時的虧損,然后憑此模型要求地方zf配套住宅用地。同理,恒大文旅板塊。
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    二七華僑城也憑著華僑城文旅小鎮的概念,先圈出來兩塊住宅地,先賣著再說,畢竟光鮮的文旅板塊營收年年不景氣,還要靠毛利80%的地產板塊輸血。
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    說出去高大上的產業、實業、科技,都是賠錢貨,最后還是要靠房地產來擦屁股。
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    但從此以后,這類靠地產輸血的虛假產業項目,都將不復存在了。
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    我們需要的是能獨立生存,真刀真槍搶占市場的優質產業項目。而地產商們,又少了一條拿地的路子。
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    最受打擊的莫過于綠博板塊,文旅小鎮類項目或將絕版。

    因為單純的靠文旅營收盈利,全世界能做到的只有迪士尼。像方特歡樂世界、綠博園、如果只靠賣票收入,沒有補貼返還,早倒閉了球。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 浩創梧桐花語 2019-10-08 21:06
    浩創梧桐花語,不在港區,不在南龍湖
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    它在薛店。
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    薛店是一個尷尬的區域,算是新鄭的飛地,三不沾。

    與港區一路之隔,但由于港區向東東南擴張,注定享受不到港區的規劃,一條四港聯動分割很明顯,東側是港區干凈整潔,綠化豐富的道路,西側是薛店坑坑挖挖,年久失修的村級道路。

    與南龍湖隔不遠,但由于距離鄭州過遠,無法像南龍湖一樣吸納鄭州大量的剛需購房者。

    與新鄭相比,遠離高標準的新鄭新區,享受不到新鄭的規劃紅利。
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    所以,薛店只是薛店人的薛店,一個沒啥潛力的小鎮子。
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    梧桐花語項目還是不錯的,300畝地,容積率2.3,限高60米,都是16-18層的小高層,如此低密的大社區,在薛店算首屈一指的大盤了。
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    但目前對外釋放的7000多的價格,真的不算便宜,購房者千萬別一窩蜂涌上去。
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    在2017年,薛店房價就穩定在7500左右,不要跟港區的1萬比劃算,也別跟南龍湖9500比劃算,不一個等級。

    就只能跟新鄭新區比,新鄭新區的房價已經回落到7000出頭,薛店除了離港區近點,啥也比不上新鄭新區,賣7500便宜嗎?
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    所以,梧桐花語不值得,當然地緣性客戶除外。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 康橋悅蓉園 2019-10-07 15:50
    由康橋悅蓉園引發的思考
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    買房時可能碰到四種情況:
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    1、高價高品質
    2、高價低品質
    3、低價高品質
    4、低價低品質
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    情況1

    這個情況很正常,比如豪宅,北龍湖,價格很高,配置也很高,付出有收獲成正比,大家都好理解。
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    情況2

    這種情況我們都不愿意看到的,但有不少人的感知是2,為何?
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    拿最近被吐槽的康橋悅蓉園,房價不低,業主覺得品質很一般,其實這么高的房價,并不是都給了建造成本,而是地價。
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    就像樓市考察過的深圳樓盤,房價很高,但減配嚴重,也是這個道理。

    地價導致的高房價,而非定位導致的高房價。

    所以大概率下,濱河高價拍的地而又限價的盤,都會出現悅蓉園的情況,濱河的業主們做好心理準備。
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    以后大家碰到高地價區域的正常售價(未大幅突破區域售價)樓盤,即使他吹自己是改善盤,也別信,悅蓉園本質就是偽改善盤。
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    當然,買美廬灣的可以放心,美廬早期拿地價不高,建造成本的寬容度遠超悅蓉園。
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    情況3

    這種情況很少,幾乎沒有,就算拿碧源月湖來說,當時買的價格不貴,但首付比例不低,擔驚受怕的爛尾風險也大,潛在的購買成本并不小。一些相關部門的家屬院也會有這種情況,但畢竟不多。

    說實話,即使一些團購家屬院,也往往因為價格太低品質低劣,比如中原區祈福給相關部門蓋的小區,慘不忍睹。
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    情況4
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    很符合邏輯的一種情況,但很多人不愿意接受。
    不少購房者抱有僥幸心理,認為自己買到的房優惠幅度大,品質不會縮水。
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    舉個例子
    XX城12500元的140平和14000的89平,都在一棟樓上,難道140的建標會低于89平的?
    是不會局部變低,因為整棟樓,整個小區的建標會變低。
    成本類預算類的同行都知道,現在房地產的利潤率很透明,10%都不一定到,適當降降可以,但一旦降得猛了,就要擔心偷工減料了。

    房子是塌不了,但可以東減一點,西扣一點。
    比如園林少種大型灌木喬木,以草皮替代,美其名曰:陽光草坪,簡潔美。
    比如大堂用便宜點的面磚,水景吊燈換普通吸頂燈。
    比如克扣施工方費用,工人結的錢少了,施工的細節自然差的多。
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    總之,一分價錢一分貨。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 名門翠園 2019-10-07 14:04
    翠園現在主要賣公寓了。
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    平層29㎡、37㎡、40㎡,平層均價:12500-13000/㎡
    loft 52㎡、65㎡,LOFT均價:15500-16300/㎡;LOT層高5米,可以做雙鑰匙,上下分隔。
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    精裝修的,按說這個價格屬于正常市場價,不貴,但公寓市場比較冷,聽說一些單位打算9000多團購公寓。
    便宜是便宜,但翠園的公寓實在太多了。
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    目前在賣的是這三棟
    1#6梯28戶;
    2#6梯23戶;
    7#10梯48戶;
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    但還有3#、4#、5#三棟公寓,此外還有6#一座酒店,估計還有小半棟公寓。
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    合計6000余套公寓,很驚人,能和這密度媲美的,只有海亮ONE時代的公寓了。
    類似這樣的公寓集群,建成后房東們就開始租金PK,最后的成交租金會比市場價低個百分之十到百分之二十。而且公寓的租客很雜,有很多自由職業者在公寓開工作室,什么淘寶店啊,美妝啊,畫室啊,等等,人來人往,貨來貨往,租住真的不舒服。
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    翠園下面的新天地BLOCK商業街有15-230㎡的商鋪,有人會說在,這么密集的公寓,人這么多,那下面的商鋪肯定生意好吧。
    還真不一定,從海亮下面的商鋪情況來看,也是頻頻轉讓,生意慘淡。
    一方面,大量的小鋪子出租,小商販又不管規劃,各干各,導致大量的業態重合,同一條街,理發店好幾個,大家爭得你死我活。
    另一方面,底商都是偏基礎的底層消費,小超市,小吃店,人均消費可能都不超20塊錢,營業額都普遍偏低。
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    由于不像集中商業有規劃有特色,租客們對樓下的這些小店消費意愿并不強。
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    綜合來看,翠園最值得關注的還是住宅,但新住宅估計要到年底了。
    (展開全部)
    名門翠園名門翠園
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 泰禾東府大院 2019-10-05 21:50
    一般來說,對泰禾的期待無非是建筑風格,景觀園林,物業服務。
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    但這些放到現在的鄭州,又有什么稀罕呢?
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    味道很足的中式風格,景觀園林,北龍湖一大片,都爛大街了。

    物業服務,配幾個空姐兵哥裝裝門面,還能忽悠閱盤無數的購房者?
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    如果說,泰禾大府大院還有啥真正差異化的賣點,那就是戶型。

    鴻園板塊的盤,容積率都不高,但無論鴻園、瀚海、綠城、天倫,他們的項目都顯得不大氣,讓改善下單時老感覺有遺憾。
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    但泰禾東府大院就做得很有排面。
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    整體規劃了10棟17層小高層和6棟6-7層的洋房,產品僅有140㎡四房、120㎡三房,120㎡的其實也沒多少。
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    洋房1T2,戶型排布為140㎡+140㎡
    高層2T2,戶型為140㎡+140㎡,或者140+120
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    高層120㎡采用3+1可變空間戶型設計;140㎡均規劃為7米橫廳,大陽臺連通臥室與客廳。
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    尤其是邊戶的客廳布局,與萬科美景世玠洋房的客廳布局,很像,L型采光,視野無敵。
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    可以說在鄭州所有140的戶型里,泰禾做得最好。
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    價格預計高層2.6萬/㎡,洋房3.5萬/㎡,具體價位開盤待定,但個人認為,考慮到裝修的品質,景觀等的加成,這個價格不算貴。
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    明年鴻園附近的改善盤真多,還都挺不賴,想換大房子的可以重點關注。
    (展開全部)
    泰禾東府大院泰禾東府大院
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 河南盧森堡中心 2019-10-05 21:23
    盧森堡的類住宅部分已經開始團購,號稱精裝修30000元/㎡以內(精裝標準4000元一平),這個價格相當有競爭力,北龍湖的高層限價都32000了。
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    可惜啊可惜,這個地是商業用地,就算再優惠,也不過是所謂的服務型公寓罷了。
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    這個叫做龍湖國際公寓的地塊,東臨龍騰四街,東臨龍騰二街,北邊是龍湖中環路,南面豐盛路
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    根據中環路的整體規劃原則,1、2號地位于南北運河沿岸,建筑風格偏向于現代,而3、4、5號地位于中環路兩側,建筑造型須體現坡屋頂元素,方案采用了新中式的設計風格,與中環路整體風貌協調統一。
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    項目打造為容積率僅1.49的6層洋房公寓,規劃了160/180/220三種戶型,全部為一梯兩戶電梯入戶。

    目前團購的是東半塊的10棟樓
    3、7、8、24號樓都是160平四室兩廳三衛,一共96套
    11、15號樓是220平五室兩廳三衛,一共24套
    12、16、19、20號樓市180平四室兩廳三衛,一共84套
    純6層洋房,戶型又會差到哪里呢?
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    相對于前幾塊地,這個3號地地塊夠大夠方正,確實有類住宅產品的潛質,可惜,之前40-60平的公寓都不好賣,這么大面積的公寓估計更難賣。
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    拿180平的來說,單價30000一平,總共540萬,首付50%就是270萬,而同期周圍的住宅,單價就算35000一平,總共630萬,首付30%是190萬,首付50%也就320萬,競爭力一般。
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    這種產品更適合企業作為會所,居住還是不行,不信你看早期的宋基玉園,出手多難。
    (展開全部)
    河南盧森堡中心河南盧森堡中心
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 融信朗悅·時光之城 2019-09-26 22:19
    改名的政策來臨,融信肯定挺蛋疼的。

    融信奧體世紀,改名為融信觀湖宸院,也不知道人家融創有沒意見。

    融信公園府,改名為融信時光之城,聽起來很厲害的樣子。
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    2019年6月4日,鄭州融信朗悅置業以18.9億摘得高新區6塊土地,還是挺帶勁的。
    此時的高新區,早已不是生瓜蛋子,區域房價可以與惠濟中原區一比高低,可供開發的土地也是日漸稀少,高新老城區逐漸改善化、品質化,剛需則被外溢到剛剛興起的雙湖科技城板塊。

    項目總占地1073畝,一期共占地約128畝,共分為兩個地塊:8#地塊規劃11棟33層高層及1棟6班幼兒園,9#地塊規劃的則是6棟小高層住宅以及6棟花園洋房。
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    改名叫時光之城,自然是指項目的配套之全,可以全時光待在這里。
    9所學校其中包含5所幼兒園、2所小學、2所中學,4座市政公園,3大商業街區,可以滿足業主全齡的生活需求。
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    高新區的環境綠化確實不錯,教育資源也夠豐富,唯獨商業,個人感覺有所欠缺,可能跟人氣不夠有關吧,商業這種配套,跟建多少豪華商場無關,還是要時間沉淀的。
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    時光之城的戶型都還可以,比較大眾化,比較有特色的是景觀。
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    他采用的是立體式景觀結構,言外之意是社區內有落差。
    有落差意味著成本較高,要知道,現在越來越多開發商喜歡簡潔平整的景觀,這樣省錢,比如融創動不動就是陽光草坪。
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    融信則是在中央景觀區,增加坡度場景、兒童娛樂、下沉庭院、聚會草坪等多種功能,打造下沉庭院共享陽光客廳屬性,為會客、鄰里交流提供一個半開放空間。
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    這樣有坡度,有下沉,通過落差給社區空間帶來豐富的視覺和使用多樣性。
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    除此之外,還分了老人區、兒童區、健身區、羽毛球場等,互不打擾,又獨具特色。
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    個人還是比較期待融信的實景示范區的。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 啟福城 2019-09-22 23:33
    ——中晟元素假日公寓——

    最近好多中介都在推這個項目,什么“統一經營、原價回購”“租金年回報率7%--10%”“每月無需還貸”“10年包租”,貌似回報率很高的樣子。

    項目位于長江路與西三環交匯處向西200米,緊鄰啟福城項目,祈福城品質與安置房相差無幾,曾經也鬧過記者維權的事,口碑很一般。
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    中晟元素假日公寓共3棟29層公寓, 1-3層為商業,上面都是酒店式公寓,7梯30戶,公寓面積有30㎡--60㎡不等。
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    元素公寓項目有兩種投資方式。一種是零月供,另一種是低首付,都是有中晟集團統一管理,十年包租。
    以32平米為例,精裝單價15000,總價48萬
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    10年0月供模式下:正常首付50%,也就是24萬,月供2679元,剩余的24萬房款貸款十年(按貸款利率上浮25%計算)月供每月2709元,按照開發商承諾的十年收益69%計算,共返租331200元,平攤到每個月是2760元,這樣就實現了租金抵月供。
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    包租的錢從2022年6月開始,按季度兌現一年四次,直接打到銀行卡上。
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    說白了,羊毛出在養身上,15000的單價明顯高于周邊公寓一小半了,購房者相當于自己多出錢,來給自己包租。
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    除此之外,誰能保證中晟后期會定期打錢呢?
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    這種變相集資的方式早已被國家相關部門明令禁止,2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定中就提出:不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
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    凡是包租,一律不碰。

    這個公寓還是最好別碰。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 美景素心園 2019-09-20 23:11
    素心園一期樹形象的使命已經完成,該花的錢花完了,該裝的X裝完了,終歸要回歸到一個利字上。
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    二期的使命現實的多,就是現金流,快銷回款。
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    二期占地40368㎡,主要是洋房和合院兩種產品。
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    首先看洋房產品
    洋房就兩戶型: 40㎡和60㎡ 功能完善且具有小面積低總價的特性。
    40㎡的標間參考市場常見的公寓產品,開間3.9米,進深7-8米,暗衛,好在有一個陽臺。
    60㎡是兩開間朝南,一個客廳一個臥室。
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    這個洋房是七層,一梯八戶,整體結構更像大學宿舍。
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    雖然面積小,總價低,但個人認為這種產品挺尷尬,畢竟既剛需又想度假的人,不太可能花這么些錢專門在景區買個公寓。
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    合院產品還不錯。
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    合院也就兩戶型:90㎡和125㎡。
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    90㎡的小院子,L型布置,主院方正,客廳南北均有庭院,大面寬展示面。每個房間均可以進入庭院。橫廳上空挑高5.4米,形成閣樓可改造為兒童天地、書房、茶室、臥室等功能空間。在院子中預留管線進入的條件,根據客戶的需求決定是否設置泡池。
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    在全國的度假產品中,90多平的小別墅非常搶手,面積小總價低,同時又滿足了度假所需要的一切條件,有院有天有地,還有溫泉。
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    綜合來看,二期的銷售表現應該會好于一期。
    (展開全部)
    美景素心園美景素心園
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