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阿貍 房產評論師

  • 房產評論師
    阿貍 點評 融信奧體世紀 2019-07-30 23:29
    少數民族運動將在9月份正式開幕,主場館已經完全建好,晚上早已開始了亮燈儀式,周邊的綠化、道路正在加班加點的施工中,就是為了迎接這個國家級的體育賽事。
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    這場活動的舉辦是對城市品牌的一種宣傳,但對城市經濟發展是否有刺激作用,只能再做定奪。但對周邊的樓盤價格有刺激作用倒是真的。
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    因為這場活動,14號線一期體現修通,周邊的公園及未來的場館設施都將成為周邊的公共配套,所有這些得天獨厚的條件,是全市幾乎很多項目是無法媲美的。
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    受利益最多的是常西湖新區的,周邊的永威西郡、世茂等幾家的價格是一家比一家高。為啥高?也是因為區域價值、周邊的交通已經不可回避的這場運動會。
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    融信奧體世紀,一期占地45畝,建面約10萬方,容積率3.49,這個項目在賣高價的時候,至少在配套上還提升了下價值,配備一所比較不錯的學校——鄭州外國語小學,這算個加分項。
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    但項目自身也有不可忽視的缺點,臨近隴海快速路,即使有隔音板,效果也是微乎其微,多少還是會影響后期的生活質量的。
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    本次推出的3#樓,2T4戶,34F,以92平和107平房源為主,就戶型而言,還是可圈可點的,雖然92平超過90平,要多交一點的契稅,但92平做到了三室兩廳兩衛,戶型方正,三開間朝南,南向陽臺,采光效果好,動靜分區,互不干擾。劣勢:衛生間干濕不分離,,書房與臥室門與門相對,私密性較差。
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    107平三室兩廳兩衛,戶型方正,南北通透,三開間朝南,采光效果好,動靜分區,且私密性較好,雙臥室具有飄窗,得房率高。劣勢:衛生間干濕不分離。
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    這次的開盤價格也幾乎和第二次開盤的價格幾乎持平,14700元/平左右。但這次較上兩次開盤推出了低首付政策,首付15%,剩余首付一年半分三期付清,還是對市場客戶有一定的吸引力。
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    融信奧體世紀融信奧體世紀融信奧體世紀
  • 房產評論師
    阿貍 點評 正弘中央公園 2019-07-30 22:40
    正弘中央公園,去年的港區銷冠項目。隨著航空港區這兩年的快速發展,正弘也算是搭上了政策利好的順風車。
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    但不得說,正弘中央公園的位置絕對算得上航空港區的核心位置,旁邊臨近地鐵2號線城郊線,周邊公園林立,很多客戶到售樓部轉一圈也會被旁邊的公園所吸引住,交通便利、環境好是實時。
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    再有,這兩年正弘也算是本土房企中,認認真真做產品的代表,無論是商業運營還是,還是住宅開發,做的項目大多也都是可圈可點的。
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    但正弘中央公園整個項目占地近千畝,在港區除了豫發也就屬正弘的土地儲備量大了。土地地塊因為分散,所以還是有好懶差別的。
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    近日開盤的13號地塊,應該不算是正弘地塊中較好的位置,整個地塊無論是距離地鐵口還是公園,距離都相對較遠,但這個地塊的容積率倒是舒適度比較高,容積率近1.99,整個地塊占地82畝,11萬方,規劃有6棟小高層,8棟洋房及一所幼兒園。
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    小高層以2t4戶的產品設計,89-126平不等,戶型設計倒是以往幾期的設計幾乎相同,但就以往的去化效果來看,這次去化效果并不理想。造成這種結果,第一,市場原因,因為政策調整,遠郊項目幾乎都在打價格站,首付分期,即使呼聲很高的航空港區也難逃如此。
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    第二、地塊確實優勢不明顯,無論從交通還是公共配套上,都有所欠缺。
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    第三、這次開盤價格和周邊核心競品萬科魅力之城(精裝)幾乎持平,優勢并不明顯。
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    但就航空港區的幾個項目,萬科、永威、豫發一直是占據北港,即使有越來越多的本土大咖及一線品牌房企進駐南港,但南港和北港還是有質的區別。如果要在航空港區置業,個人還是青睞北港。
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    正弘中央公園正弘中央公園正弘中央公園正弘中央公園
  • 房產評論師
    阿貍 點評 融創瀚海大河宸院 2019-07-30 21:43
    聊聊這個融創,對于鄭州的客戶來說,融創一點也不陌生,從老板到所開發的項目,依然延續幾年前的高調勢頭,融創進駐鄭州最早的歷史,還可追溯到孫老板第一次做地產的順馳,東區最早的順馳第一大街,后來重新卷土重來的融創。
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    但重回故土,融創至今交付的產品也都未能交出滿意的答卷,從融創象湖壹號到近期交付的融創觀瀾壹號,似乎哪一個項目也都難逃維權的命運。
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    但對于維權,似乎對于鄭州的客戶也見怪不怪了,如果哪個項目交房不維權,似乎顯得有點特立獨行了。但還好,從象湖壹號的整改措施來看,融創還是多少有些誠意的。
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    但在今年的市場情況下,各家房企都不太好過,調控政策暫時未有松動跡象,銀行政策也在不斷收緊中,誰能抓住客戶,快速去化,快速回籠資金才是王道。下半年,誰家有現金流誰才能在下半年活動精彩。
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    融創算是在這點上嗅覺最為敏銳的一家房企,在下半年市場不明朗的情況下,回籠現金流才是。畢竟下半年,各家房企面臨著少數民族運動會、國慶、再過幾天冬天說不定該封土了,能銷售、能施工的日子沒幾天了。
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    7月13-14日兩天,融創大河宸院算是朋友圈里出現頻率最高的項目了,為啥?降價了,相比周邊一平方要錯2000元,而較項目以往的開盤價格也降了近3000元/平。這次也主要只針對以往的在售剩余133平降價促銷,共計推出218套,去化105套,去化率48%,從去化率上,并不怎么的。
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    133平的四房,整體戶型入戶有玄關設計;動靜分離;廚房為U型設計,便捷性好;劣勢:衛生間無干濕分離;臥室門朝向客廳,私密性較差。
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    拋開戶型,去化不好的原因也就以下幾個:1、項目位于北四環,雖然北區發展比較快,但還是四環,周邊配套不夠成熟,短期居住起來不夠便利是實時。
    2、最近開發商品牌受挫嚴重,維權不斷,麻煩不斷,品牌認知力下降是真的。
    3、133平,雖然單價低,但總價依然高啊,對于一般購買力的客戶,首付及月供壓力還是很大的。
    4、本次降價促銷也是倉促之舉,前期并沒有蓄客,客戶量不足,也是不爭的實時。
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    如果手里資金充足,但就單純從價格上來說,其實毛坯10800元,精裝12000,其實還是可以考慮入手的。
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    融創瀚海大河宸院融創瀚海大河宸院
  • 房產評論師
    阿貍 點評 萬科大都會 2019-07-28 23:58
    萬科大都會應屬鄭州萬科進駐鄭州最不受待見的項目,雖為萬科品牌家族成員,沒有萬科城的輝煌,萬科小世界的事件名聲在外,似乎就連航空港區的萬科魅力之城也因占據航空港區的發展態勢而名聲在外,這么看萬科大都會是不是是那個最不受待見的了。
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    但就萬科大都會在二七區的市場中,還是占據舉足輕重的位置。以往幾年的銷售額也一直在二七區的競品中名列前茅,即使是現在越來越多的一線品牌進駐的二七,銷量也還算可以,因為是剛需產品設計,不像大昌建(昌建君悅府),起步就是120平的設計,旭輝則臨近高速口,廢品站也是夠糟心的。
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    萬科大都會的產品設計還是比較符合南區的客戶人群定位——剛需為主。從一期到現在剛剛開盤的五期產品,一直延續了萬科的剛需產品設計理念。
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    五期規劃11 棟高層和9棟洋房,共計2260戶。以95平的小三房,125平的大三房,以及78平的兩房為主,這幾個戶型也幾乎是萬科產品系的明星戶型設計。
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    本次推出5期的10號樓,2個單元,33層,2T4戶,以78的兩房,95平的小三、125平的大三房,整體均價約13200元/平(精裝)。較6月份開盤的2#、5#上漲了200元/平,外加上周邊市場等多重原因,本次開盤效果一般。
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    其中一個95平的做成了三室兩廳一衛,戶型方正通透、三開間朝南,衛生間干濕分離、餐客一體,動靜分離。另外一個95平,設計獨立玄關,衛生間干濕分離,私密性較強。劣勢:戶型進深過長,影響通風效果。
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    78平兩室兩廳一衛,雙臥朝南,采光效果好。劣勢:戶型不通透,影響通風,衛生間無干濕分離。
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    125平三室兩廳兩衛,:兩開間朝南;三飄窗設計,贈送面積多。劣勢:戶型開間較窄,進深過長,影響通風采光。
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    但目前的南區的住宅市場也剛好是空窗期,昌建在清盤促銷,旭輝幾乎沒有小戶型,鑫苑名城也接近清盤,長江一號住宅清盤、能賣在售的也就鑫苑國際新城、綠都和永威城。但三環的價格,還是把很多客戶趕到了三環外和四環。
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    但萬科在鄭州的口碑也只能說是一般,交房維權,似乎每個項目都沒能逃脫。作為行業內的明星企業,還是希望萬科能真的拿出好的產品質量回饋給廣大的業主。
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    萬科大都會萬科大都會萬科大都會萬科大都會
  • 房產評論師
    阿貍 點評 中昂朗悅 2019-05-31 23:57
    中昂·朗悅是中昂集團進駐河南的項目,中昂渝派企業,這是進駐鄭州的第一個項目,而且當年土地競拍,還是平原新區的地王項目,在平原新區,一線開發商那可謂是云集,區域內匯集了恒大、碧桂園、綠地、藍城、藍光以及本土的正弘、建業。
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    品牌競爭力可謂是激烈,而且各家產品產品設計也都不差,生態環境也不錯。臨近黃河邊。而且區域內幾乎都是沿鳳湖而建。
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    頭幾年,平原新區可謂是火爆,碧桂園、恒大這種百人拓客團隊也會更大鄭州轟炸的人盡皆知的區域,但不管怎樣,當時區域內確實是賣的好,身邊好多人買了恒大金碧天下,碧桂園鳳湖灣,但后悔的也少。為啥?其實近幾年,平原新區的房價并沒有多漲,和市區鄭州的房價不是差的一星半點。
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    因為平原新區畢竟和大鄭州隔著一條黃河,在生態上是優勢,但在發展上確是一條無法逾越的自然障礙,無論建了幾條黃河橋,但依然無法真正的實現經濟上的跨越。
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    中昂朗悅項目總占地105畝,規劃建設面積175830.62平方米,其中12棟小高層,12棟洋房。容積率1.8,綠地率 42.15%;洋房成交價在11000元/m2(精裝),小高層7000-7200元/m2(精裝),但就這樣的價格,也幾乎去化很慢。
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    政策調控,波及最嚴重的區域也就是平原新區及綠博片區,幾乎每家都很艱難。雖然在價格上中昂朗悅與競品項目恒大金碧天下(8300元/m2)略有優勢,但無法改觀客戶的觀望的心態。
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    近期推出產品中111 ㎡戶型優于98 ㎡戶型;98 ㎡戶型南北不通透,只有一個衛生間,功能空間排布不合理,除客廳與主臥其余空間采光均較差,111 ㎡戶型中規中矩。
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    98m2三室兩廳一衛,優點:1、兩開間朝南連接大陽臺,采光充足;缺點:1、主臥門正對客廳,私密性不佳,動靜不分區;2、南北不通透;
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    111m2三室兩廳兩衛,優點:1、三開間朝南,臥室均設飄窗,采光充足;2、餐客一體連接南向陽臺,南北通透;3、主臥套房設計,配備獨衛和衣帽間;缺點:走道浪費面積。
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    在平原新區這個品牌競爭如此激烈的區域,中昂朗悅優勢不明顯,僅是地王,差品與同類競品同質化嚴重,外加上市場原因,也是走的異常艱難。
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    中昂朗悅中昂朗悅
  • 房產評論師
    阿貍 點評 華南城中園 2019-05-31 21:55
    18年的華南城中園可謂是風光無限,頻繁性的加推,每次開盤幾乎接近全清,原因可能也有那么幾點,交通位置佳、還有那么幾次不受限購影響,這政策夠刺激,外加上南龍湖,一直以價格競爭,政策出來后,各家房企的降價潮也是有利的刺激。
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    南龍湖是臨近鄭州南區最近的區域,而且外加上地鐵2號線的開通,坐地鐵20分鐘直達大鄭州,華南城的專業主題市場,商戶客戶也是一個巨大的客戶資源。
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    但雖有各種利好政策,但受政策影響,南龍湖還是價格跳水最為嚴重的區域,雖有三個地王項目在烘托區域內的成交低價,但缺不是支撐房企的根本因素,還要看周邊的公共配套資源。
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    而且加上紅星、美盛今年產品的入市,南龍湖2019年依然還是個紅海,三家地王產品還沒去化多少,新的企業推貨也緊鑼密鼓的殺進來;未來價格戰、品質戰、資源戰依然會持續。
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    華南城中園依然延續18年的推貨節奏,快速跑量,搶占客戶,本次推出的17#,22#, 23#(部分)房源現場搖號開盤,推出610套,當天去化366套,去化率60%;88㎡均價9100-9300元/㎡, 126㎡均價8700-9000元/㎡, 133㎡均價8600-8900元/㎡,其實對比周邊競品華南城中園價格也還算適中。
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    88m2三室兩廳一衛,小三房設計,空間布置靈活,雙陽臺設計,功能實用;
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    126 ㎡三室兩廳兩衛,南北通透,戶型方正,設置入戶玄關,衛生間干濕分離南北雙陽臺;
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    133 ㎡三室兩廳兩衛,南北通透,戶型方正,設置入戶玄關,衛生間干濕分離,客廳連接陽臺,空間格局大。
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    但因為本次推出的都是大面積房源,雖單價有所降低,總價較高,區域剛需客戶為絕對主力,大面積較難去化,拉低整體去化量。
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    華南城中園華南城中園華南城中園
  • 房產評論師
    阿貍 點評 遠洋萬和四季 2019-05-31 21:29
    遠洋地產——中國地產30強,在鄭州開發的有遠洋風景、遠洋萬和四季以及遠洋中能榮府項目,大多數都是合作開發項目,遠洋萬和四季位于瓊花路與文通路交叉口向西200米;占地19.1畝,建面3.1萬方,容積率2.5,2棟18層小高層,2T2戶,精裝,130㎡、143㎡ 四室; 2棟7層疊拼,毛坯,分為上疊、中疊、下疊、平層,185-216㎡改善項目。
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    周邊臨近濕地公園和方特,在周邊也不缺乏大牌房企,碧桂園的中央公園、金科的博翠小鎮、永威的上和郡等品質大盤。
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    但從限購令出來后,片區也失去了以往的熱度,周邊紛紛開始了降價潮,金科兩個兩個項目率先降價,名門紫園也曾打出9xxx的房源,這幾乎未能緩解周邊市場情況。
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    過年后,市場稍微緩解些,但也幾乎都是少量出貨,唯一快銷的也就普羅理想國、碧桂園中央公園還去化的不錯,金科博翠小鎮更是難受。
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    遠洋萬和四季高層11500元/㎡;別墅:下疊25000元/㎡,中疊,上疊,平墅均價20000元/m2,競品價格,名門紫園:小高層11000-12000元/㎡;洋房14000-15000元/㎡;價格對比周邊項目沒什么大的驚喜。
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    高層143m2四室兩廳兩衛戶型方正,三開間朝南,進門玄關設計;衛生間干濕分離不足:
    客臥門對餐廳/客廳,私密性弱;
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    182m2三室兩廳三衛戶型方正,三開間朝南;衛生間干濕分離,一梯一戶私密性強,送南北雙露臺;不足:過道狹長,造成空間浪費,大門正對客廳,無玄關設計,私密性不強;
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    但整個綠博幾乎是目前鄭州改善客戶選擇的一個大趨勢,未來區域內規劃的鄭大三附院、河南省中醫學院附屬醫院等三甲醫院,及重點中學楓楊外國語、省實驗小學、伯利恒外語學校。規劃地鐵8號線/19號線、輕軌等。
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    生活配套及生活環境還是一個不錯的選擇,外加上周邊全是高端改善產品,居住區域相對比較純粹。
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    遠洋萬和四季遠洋萬和四季
  • 房產評論師
    阿貍 點評 康橋美廬灣 2019-05-31 18:37
    康橋美廬灣項目是康橋集團集TOP系首發頂豪作品,項目位于鄭州濱河國際新城,位于經南九路與經開第十三大街交匯處,項目總占地約41畝,總建面6.7萬方,共規劃7棟樓,其中包括6棟商品住宅和1棟公租房;商品住宅層數為32層,戶型面積為180/220/235m2,均為2層3戶共計278套房源;
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    在濱河新區,不缺乏大開發商,大盤,改善盤,中建、中海、海馬、保利等等云集,售樓部說門挨門也幾乎不過分。
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    而康橋將小地塊,做出了大手筆,由國際大師SCDA操刀設計,注入國際先進創新理念,創新設計出278席領馭級的絕版稀缺作品,21米超級面寬,IMAX級環幕視野,前所未鑒;客廳6.3米雙層挑空;
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    雖地處新區域,但周邊未來規劃還是比較齊全的,康橋美廬灣距地鐵三號線潮河橋站約0.7km,地鐵11號線(規劃中),地鐵14號線(規劃中);
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    在教育配套上:濱河實驗小學,濱河二小,濱河一小,鄭州外國語經開區分校,鄭州一中;
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    整個小區內部規劃了有3000m2地下會所,外部有中央濱水商業街,荷湖商業中心,濱河國際中心;
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    衣食住行如果規劃都能落地的情況下,還會能夠滿足基本的日常生活需求的。
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    項目共三種戶型:180m2四室兩廳兩衛、220m2四室三廳四衛、235m2四室兩廳兩衛;全部為大平層,玻璃幕墻落地窗,三開間或四開間朝南,客廳6.3米挑高;
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    高層2#樓開盤,均價在23000-26000元/㎡,與周邊競品亞新海棠公館持平;去化近70%,這樣的結果對于康橋美廬灣,個人覺得還是個不錯的成績,這么大戶型,總價高,區域并不成熟,單價也不是那么優惠,去化成這已經是高分,畢竟周邊的亞新最近幾乎是不走量的。
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    康橋美廬灣康橋美廬灣
  • 房產評論師
    阿貍 點評 碧桂園西湖 2019-05-31 00:31
    中原路京廣路交叉口東南角碧桂園西湖2期碩大的戶外廣告格外顯眼,這項目應該算是碧桂園最為臨近老城區的土地。
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    以往碧桂園項目都是在城市的遠郊,像碧桂園龍城天悅、碧桂園鳳凰灣、碧桂園中央公園等,做一個牛B的展示區,給到訪客戶造一個新的城市夢。碧桂園西湖位置,雖算不上核心老城區,但西流湖的改造,也是起到了一個很大的刺激作用。
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    整個大西區,并不缺剛需、首改項目,但純粹的改善項目還是很稀缺的。但小碧的口碑就只能用呵呵來講,每個項目都難逃維權的命運,什么樓脆脆,一個五星級的家,能做到三星就很不錯了……
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    而整個碧桂園西湖項目萬畝大盤,環湖按照新加坡灣區的標準規劃,規建五星級酒店、國際學校、體驗式濱湖商業;近期開盤的R8、R16地塊,占地96畝,27萬方,改善的大平層產品;
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    這樣的產品設計在西區較為稀缺,本次開盤的5#樓和4月份開盤的1#、2#、4#地塊都屬于R8地塊,開盤價格在16000-17000元/m2(精裝),5#樓兩梯兩戶,31層,231m2、238m2,五室兩廳三衛;
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    231m2五室兩廳三衛,中西廚設計,南北雙陽臺,南向超長觀景陽臺,四開間朝南,主、次臥套房設計;劣勢:主臥衣帽間壓縮次臥面積,走廊較長,面積有所浪費;
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    238m2五室兩廳三衛,東向觀景陽臺,中西廚設計,餐客一體,空間利用率較高;劣勢:南向帶陽臺次臥進深長,采光受影響。
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    推售62套,去化48套,整體去化率77%,其實這樣的開盤結果還不錯;但購買碧桂園產品的很多朋友內心也許都會有 一個擔心,公司主打的給你一個五星級的家,最終能呈現交付的是幾星?這是一個很大的疑慮,以往的五星,很多項目最多也就是個3星。
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    碧桂園西湖碧桂園西湖
  • 房產評論師
    阿貍 點評 融創城 2019-05-30 00:31
    融創城的推貨節奏和以往的融創有點區別,以往都是高周轉,快速去化,完成項目清盤。但融創城,似乎動作上慢了不少,自首開拖拖拉拉開了半年,也都只是洋房入市。但首期開盤的洋房,內部員工股內定不在少數。后期一直在市場上銷售很長時間;猜想,應該是為給集團一個漂亮的開盤數據。
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    洋房首開的價格其實還是合理15000元/m2,富田的高層都已經賣到了14800元/m2,單純從產品設計及舒適度上,融創城并不差,也就位置上交通配套有所不及;但口碑上融創雖說是一線外來房企,但口碑認可度整體上估計并沒有富田的認可度高。
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    4月底,加推新的洋房(2#、3#、4#)樓,3棟樓都是6F洋房,1T2戶,都是128m2三房、143m2四房,舒適度較高。
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    整個戶型方正,多開間朝南,客衛干濕分離;入戶設計玄關,隱私性較強;主臥雙套房設計,增加舒適度;餐客一體且連接景觀陽臺,空間開闊;大窗臺設計,采光效果好,私密性高。
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    畢竟南區在售洋房產品并不多,但融創城在首開基礎上,價格較首開上略有增長,標準層15800元/m2,首層21000元/m2,對于南區剛需為主的地區,這個價格并不低,但從開盤結果上來看,還是有部分客戶能夠接受,大面積,高總價的產品在南區多少還是有些市場。
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    但對標核心競品富田九鼎公館項目,高層已經開售4棟近1000套房源,去化效果還不錯。而且幾乎每個月都與小加推,對于即將入市的融創城高層,想要尋求以往的快速去化、高周轉的節奏,價格上可能就要做出讓步,如果對標富田九鼎公館14800m2的價格,到時候未必能賣的過富田。
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    融創城融創城
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