歡迎來到米宅

微信登錄

阿貍 房產評論師

  • 房產評論師
    阿貍 點評 保利天匯 2020-05-31 23:46
    保利天匯位于經開區中原福塔北300米,臨近華潤凱旋門,未來也是兩大一線房企也是相愛相愛。保利,央企背景,最早進駐鄭州的一線房企之一,以往開發的項目有保利心語、保利文化廣場、保利海德公園、保利海上五月花等等,在鄭州項目也在售及交付項目也不在少數。但口碑卻未能領跑一線,雞毛也是掉一地。

    而保利天匯整個項目占地110畝,分兩期開發,容積率2.99,規劃有17棟高層,產品面積以95-140m2為主,樓間距在40-45米左右,樓頂頂部以玻璃幕強設計。首開地塊66畝,10棟住宅,共計1040戶,整個以剛改、改善為主。整個產品算是保利產品系中的天字系產品,在廣州、北京、南京等城市都有落地,算是較為高端的產品設計。

    就區域位置而言,算是老城區較為稀缺的地塊,周邊配套相當齊全,學校、醫院、商業周邊2公里內一應俱全,加上雙地鐵,而且外加上臨近的世紀歡樂園改造,也將成為又一大賣點,所以,價格也就不會特別便宜,畢竟金尊府也不是很便宜。

    目前整個項目還處于前期咨詢階段,具體開盤事件未定,應該會和華潤前后,但二者就產品設計上保利更加純粹一些,去除高架的影響,未來居住的客戶人群更加接近。就品牌背書及價值上來說,兩者都是央企,就不用擔心闌尾,只是最終呈現的產品細節上哪家更強而已。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 未來天奕 2020-05-31 23:10
    未來天奕項目位于鄭州核心區域金水區東風路東明路交叉口的西南,整個項目占地63.5畝,容積率3.5,建筑面積21萬方,規劃5棟樓,也是環內少有的稀缺項目。整個地塊是原來棗莊的成改地塊,也是兜兜轉轉好多年,終于面市了,但此次面市,產品也是轟動。

    整個項目建筑面積規劃160-580平的大平層,整個營銷中心也是目前少有的下沉式設計,很有特點很絢麗。但這樣的產品是否符合現在的市場行情呢?與現在大多客戶需求是否匹配呢?從現在市場上以往的平層項目,幾乎去化的都不是那么順暢,哀聲一片,南區亞星已經賣成現房,依然賣不動。建業天筑后期實施春雨計劃,還分割,瀚海晴宇的大平層也還在賣,幾乎就沒有特別順暢的。

    為啥?產品舒適度那么好,為啥各家去化不掉呢?面積大,單價高,總價高,能承受的客戶還是有限的,而且這類客戶其實很尷尬的,很受局限的,能買得起客戶都是北龍湖買了,改善客戶想買的又覺得壓力比較大,承受不起,即使周邊配套成熟完善,去化也不會特別快。


    但未來天奕整個項目的品質設計還是高標準,設計出自大師李瑋珉,在北龍湖已經有好幾個大師的代表作,景觀則是大師孫虎,設計費沒少花。小區5棟天幕平層,9米的大堂設計,270度環繞式樓臺,但從效果圖上看就很絢麗,這也是想把產品做成高標準的產品,但最終落地如何就不好說了?畢竟開發商實力有限。

    雖然項目周邊配套、區域位置等都是無可挑剔,外加上著名設計師加身,這些應該都會算在房價及最后的溢價上。但作為開發商也是要賣出去產品,但目前這樣產品設計就尷尬,好的產品還是要貼合市場需求。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 綠城·湖畔雲廬 2020-05-31 18:08
    做地產時間比較久的老炮們可能都知道當年綠城、融創之爭,當年在地產界可謂是一個熱門話題,最后,融創退出,宋老板也退居。這場爭奪沒有勝負之分,只有宋孫對于公司管理理念上的不和。

    宋老板的綠城一直對于產品的完美追求,當年的綠城百合,現在依然領跑東區二手房價的,不僅是因為最后綠城物業的保駕護航,還有前期對于產品細節的追求,外立面全干掛石材,小區全冠移植樹木,業主的歸家感受提升等等,都是二手房價的一個加分項。

    但正統的綠城項目在綠城百合之后,在鄭州再無新產品面試,其他我們在鄭州市場上看到的綠城、藍城產品大多都是合作項目,要不就是代建項目。綠城在鄭州也幾乎銷聲匿跡,但鄭州百姓對于綠城產品的認可度及追求一直從未停止,即使是代建項目,品牌溢價依然不減。而全資項目這兩年也重歸鄭州,綠城明月濱河已經開盤在售,北龍湖的綠城湖畔雲廬也即將綻放。

    這也是綠城中國回歸鄭州的低密高端系產品,雲廬系產品則以北龍湖中式產品和現代建筑的一種結合,以精簡、復合的相結合超越以往的反復風格,整個園區智能化設計,智能識別臉、車牌等系統設計,而且設有老人、孩子離園報警系統,特定的危險提醒系統區別于其他項目。


    在北龍湖這個片區內,不缺乏名企、豪宅配置,但對于綠城的產品往往其實不是只是一個房子,而是打造一個有溫度的社區,不會因為高周轉而犧牲客戶本身的利益,這也是二手房價格高、老客戶忠誠度高的一個很大原因。

    綠城再次進駐核心區域,不乏讓我們對于北龍湖項目有更多的期許。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 鑫苑府 2020-05-31 18:06
    鑫苑府,臨時展廳在5月10日開放,正式售樓部預計在下個月開放,展廳暫時設立在大學路南三環紅星美凱龍的西南角,臨近綠城柳岸曉風展廳,兩個項目的節點也比較接近,預計都會在6-7月份開盤。
    ?
    鑫苑府是鑫苑繼鑫苑德潤珺園之后,在德潤地塊上又一個項目,鑫苑德潤珺園則是有兩家合作開發,鑫苑府將有鑫苑獨立操盤,產品設計上也比鑫苑德潤珺園要更優化一些。
    ?
    整個項目位于京廣路與漓江路交匯處西南角,東側緊鄰京廣快速路,北距南三環500米,一期占地74畝,容積率2.49,綠化率40.03%,規劃9棟小高層建筑,1-3#為20F,4#為14F,5#為18F,6#為16F,7-9#為20F,1036戶,毛坯交付。整個產品設計偏改善,產品以97-149m2三房為主,2t4戶連廊的設計,三層中空玻璃,景觀以坡地微景觀布局,一條主景觀軸貫穿整個小區,所有樓棟并排式分列兩側。
    ?
    這也是鑫苑首個府系產品,相對以往的產品更為優化些,在鑫苑整個南區項目中,鑫苑府的舒適度是最高的,從容積率、綠化率及產品戶型設計都優于以往的產品,這個項目也將是鑫苑南區今年的重點項目。
    ?
    97m2三室兩廳一衛,非傳統意義上正常房源,雖然戶型比較緊湊,兩臥朝南,一臥朝北,餐客一體,但客廳是朝西設計,影響居住舒適感。
    ?
    105m2三室兩廳一衛,戶型比較方正,三面寬朝南,南向臥室帶有飄窗設計,餐客一體并連接陽臺,雖為中間戶,非真正意義上的南北通透。
    ?
    146m2三室兩廳兩衛,戶型類似于105m2的戶型,方正動靜分區,主臥做成了套房設計,舒適度、私密性更高。
    目前整個項目還處于一個前期咨詢階段,預計開盤時間將在7月份,雖然產品較以往鑫苑南區的幾個項目舒適度更高,而且在南區純粹偏改善的也不多,但這兩年鑫苑口碑也是一路下滑,想要沖擊高溢價,而且這樣的市場環境中有些困難,而且剛好又和綠城柳岸曉風預計的節點沖突,首開,開門紅才是王道。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 華潤置地凱旋門 2020-05-11 23:39
    上周華潤置地凱旋門展廳正式開放,標志著這個項目正式入市,這是央企華潤,在鄭州的又力作,展廳位于經開第七大街與經北二路交匯處,華潤在鄭州目前開發建設項目有華潤悅府、華潤新時代廣場、華潤置地平原府、華潤紫云府、華潤悅景灣等項目。雖然,央企背書,但在鄭州產品口碑確非常一般,精品項目幾乎很少。
    ?
    2020年1月,華潤也算是花巨資,經過多輪戰,拿下此地塊,折合樓面價樓面價是9783元/平米。片區內陽光城檀悅、華潤紫云府、碧桂園天璽以及盛奧金尊府項目,前三個地王,日子過的并不舒坦,但也七七八八了,金尊府也不是那么輕松。
    ?
    目前周邊整體價格在18000元/m2-19000左右,華潤置地凱旋城,價格應該也不會低,畢竟位置在,位居中州大道、隴海路兩大城市主干道交匯處,周邊配套也相對比較成熟。而且臨近地鐵5號線,4號線(在建),周邊公交線路也是比較豐富,教育配套、醫療配套都能滿足生活需要。
    ?
    而整個項目占地占地84.16畝,容積率3.0,規劃12棟27-28層高層住宅,主城區3.0的容積率還是比較稀缺的,外加上經開區規劃局不允許高低配,產業也比較純粹,舒適度還是高的。
    ?
    整個小區規劃戶數1516戶,戶型面積為89-140平,以2梯4戶,3梯6戶、2梯2戶為主。但目前整個經開區核心區域處于一個供貨不是特別充足的狀態,老城區產品越加稀缺。
    ?
    華潤雖然產品認可度不高,但對于經開區老城區的居民,應該還是會比較受青睞,畢竟環內,又是央企,配套成熟,在周邊居住的原住民還是值得留意。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 綠城·柳岸曉風 2020-05-11 22:01
    綠城柳岸曉風,關注重點是綠城,但現在市場上綠城太多,綠城中國、綠城管理、綠城發展、綠城建設,還有宋先生分支出來的藍城,總之,很多,管理上較之前會有些差強人意。
    ?
    綠城柳岸曉風屬于綠城代建項目,綠城出管理人員及運用綠城產品設計。整個項目也是拖拖拉拉至少一年多,開盤時間是拖了再拖,這就是代建項目的弊端。整個總占地129.24畝,其中一期地塊51.73畝,二期地塊77.51畝。一期容積率2.17,限高40米,規劃11棟小高層,戶型面積段約為120-180平,偏改善,1#、2#、3#、4#樓為2t3設計,。
    其余為2t2戶設計,目前南區,在整個南區屬于稀缺產品,除昌建翡翠苑,暫時沒有這種純粹的設計,舒適度比較高。
    ?
    但雖為綠城二代高層產品設計,但戶型設計與近兩年的優質戶型產品設計上還是有缺陷。目前項目售樓部基本上已經建成,正在做內部軟裝設計,預計下月售樓部及樣板間同時開放。
    ?
    而整個施工進度最快的已經到8層左右,早就達到預售條件,可能也是受疫情影響,一直未拿預售證,預計下個月開盤,首開1#、5#、9#樓,但因為綠城品牌、產品設計加身,外加上三環的地理位置,整個小區的舒適度,對比周邊產品,品牌溢價可能會有的。
    ?
    但今年的市場行情外加上鑫苑、嘉業、名門等項目都將推出新貨源,競爭還是有的,想要追求過高溢價有點難。而對于在南區長期居住,追求舒適度較高的改善型產品,此項目還是值得期待。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 漢德如意府 2020-05-11 21:24
    漢德如意府位于鄭開大道與永順路交叉口向南50米,臨時展廳在展廳:河南省鄭州市鄭東新區商務外環路與眾意西路,項目是丹尼斯集團旗下鄭州漢佳置業有限公司在鄭州的房地產項目,位于白沙象湖片區。總占地面積42.8畝,規劃建筑總面積約12.6萬平方米。由4棟低密度住宅,1棟丹尼斯自有商場及辦公公寓樓組成,住宅容積率為2.3,綠化率為42.25%,總戶數304戶;商業容積率為3.495,綠化率為25%,辦公公寓總戶數326戶,產品以92㎡-137㎡房源為主,戶型設計亮點不足,舒適度不足。
    ?
    但目前白沙作為最為臨近鄭州,又隸屬于鄭州管轄片區,這兩年區域內開發商項目陸續收到追捧,整個區域比較受客戶青睞,漢德如意府地處白沙位置還不錯,算是核心區域,臨近鄭開大道、省網球運動等多個公共配套建筑,未來區域發展潛力還是有。
    ?
    而且片區內星聯、新田、美景等房企,但住宅項目僅剩不多,住宅壓力較南龍湖、綠博相對較小,而我們熟知丹尼斯,都是以商超為主,很少見開發房產項目,但這也不足為奇,畢竟在大家心理,地產行業是暴力行業誰都想來分一份羹,鄭州漢佳置業有限公司成立于2016年12月23日,注冊資本2000萬,丹尼斯全資注冊。
    ?
    整個項目也算是白沙丹尼斯的配套產品了,但只是開發商沒有開發經驗,如果只是商業運營,無需擔心,但開發產品最終交付怎樣是個未知數,目前項目處于認籌階段,交1萬底3萬,考慮周邊的客戶對于此項目還需仔細考量。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 浩創梧桐華府 2020-05-10 14:52
    浩創,南龍湖的扛把子,浩創梧桐郡基本上已經全部售罄,經過這幾年的快速發展,在環鄭州項目如雨后春筍,遍地開花,新鄭、南龍湖、航空港區項目依然不減,而后在地市及全國也都有項目。總體來說,發展相當不錯,近幾年,連續擠進鄭州房企top10.
    ?
    但大多以剛需產品為主分為以梧桐系”、“郡系”、“優系”等,開發面積突破1000萬平方米,成績這幾年比較傲人。除去在鄭州周邊瘋狂儲備地塊,在云南、廣州也都有文旅項目入市。
    ?
    而隨著航空港區的快速發展,浩創作為南區地頭蛇,怎能放過此區域的發展,而后取得雙鶴湖南6宗地塊,項目占地4.6萬平方米,其中5宗住宅,1宗商業地塊,整個地塊西至梅河路、東至雙鶴湖四街、北至東海路、南至工業十二路,西側與北側均為城市主干路,交通便利。商業地塊為浩創世紀廣場。
    ?
    1號地位于鄭州航空港經濟綜合實驗區東海路以南,梅河路以東,用地面積:37801.30㎡【約:56.70畝】,容積率:2.49,綠化率:39.58%,規劃有7棟住宅+2棟配套+1棟幼兒園,規劃總戶數:816戶,停車位:878輛。
    ?
    2號地位于鄭州航空港經濟綜合實驗區規劃工業九路以南,梅河路以東,用地面積:46573.10㎡【約:69.86畝】,容積率:1.99,綠化率:45.76%,規劃有9棟住宅+1棟配套,規劃總戶數:880戶,停車位:922輛。
    ?
    住宅規劃5種戶型,面積分別為89平、95平、125平、140平、160平。偏改善型產品,塊塊整體建筑形態北高南低,建筑風格采用新亞洲立面造型,目前還處于前期咨詢階段。
    ?
    但目前整個區域還在啟蒙發展階段,周邊配套及發展還極度不夠成熟,區域內也不缺乏一線知名房企及本土房企老大,遠洋、建業、永威等知名房企,未來競爭也將異常慘烈。
    ?
    從現在在售的幾個項目來說,去化效果都很差,本身周邊客群支撐度就不夠,投資客戶也不受青睞,浩創在此區域內,要想突圍,應該還是將會采用價格戰術,畢竟這是浩創的所有項目的特色,低價、首付分期。
    (展開全部)
    浩創梧桐華府浩創梧桐華府浩創梧桐華府
  • 房產評論師
    阿貍 點評 綠地花語城 2020-05-10 01:53
    分銷再次撅起,疫情售樓部暫停營業,分銷大軍也無奈歇業,隨著地產行業的全線復蘇,分銷大軍再次卷土重來,哪個項目給的政策給力,分銷大軍就奮力推薦。
    ?
    近兩日抖音、朋友圈、微信群相信很多朋友被一個項目刷屏,那就是綠地花語城。為啥?價格聽上去很便宜,而且最主要的是可以首付分期,還能公積金貸款,對于剛去客戶還是很有吸引力的
    ?
    項目位于管城區南四環與鄭新快速路交匯處向南1000米路東,千畝大盤,最早入市叫綠地公園城,近期地塊為綠地花園城。之前一直處于尷尬的位置,雖為鄭州,臨近龍湖,鄭新快速路又大車橫行,而且周邊環境可謂是臟亂差,反正就那么不溫不火。
    ?
    此次引發關注,第一,分銷刷屏是一方面原因;第二,畢竟是一線房企,綠地開發,雖然口碑在鄭州也是一地雞毛,在鄭州所有項目品質都不咋地,但至少不會爛尾。第三、應該是除去分銷傭金外,分銷經紀人愿意去推薦一大原因,項目可以首付分期,3萬簽約 無息分期5年分10次 ,而且還能公積金貸款。
    ?
    這對于剛需客戶是賊有吸引力,畢竟大大降低了入戶門檻,前期壓力相對較小。但是,大家不要忘記后期的分期款,基本上每半年都要還一筆。就拿96平的房子為例,均價12300元/m2,總價1180800元,假如正常首付30%則需要354240元(非貸款取整金額),(等額本息,貸款82萬,利率上浮20%)月供4599元去除定房簽約的3萬,后期基本上每6個月要還一筆首付款,就鄭州的工資平均水平,加上每個月的月供壓力,壓力也是賊大。
    ?
    而且分期是有一定的風險的,特別是這種長時間分期的,目前大多數開發商的操作模式,首付款免費給客戶墊資,套取銀行剩余房款;再有就是利用第三方,客戶出一定費用,墊資首付款,獲取剩余房款。
    ?
    不管那種,對于開發商而言都是為了更快的從銀行獲取剩余70%的房款,從而減輕資金壓力,但這種,其實在銀行、zf單位也都是明令禁止的,如被查出,將面臨一定處罰。如處罰較為嚴厲開發商和客戶倒是都會一定牽連,銀行會拒絕批復貸款,客戶則需要補交其余房款。
    ?
    而這么長時間的貸款,客戶啥時間收房?一般短期的首付分期,開發商都會要求客戶在還完首付分期而進行房屋交付,這5年的期限,有點長,客戶耗不起。
    ?
    其他不多聊,就價格上,綠地花語城的價格對比周邊競品也不低,打出價格為11500-12500元/m2左右,但旁邊的正商生態城,這幾次的開盤價格高層在11000-12000元/m2,洋房在13000元/m2左右;
    ?
    就對比價格上,即使綠地花語城自認為品牌價值高,位置好點,但兩個項目溢價也不應該錯太多,畢竟綠地公園城最初精裝的價格在那放著呢!
    ?
    首付分期雖有吸引力,但剛需購房還需冷靜對待,而且現在市場上還有1萬簽約,剩余首付3年后一起付的政策,還是要冷靜,避免入坑。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 瀚海航城 2020-05-03 16:29
    航空港區這兩年的也算是快速騰飛,T2航站樓的正式開通運行,地鐵的運行、高鐵南站的建設,保稅區的建設,國家重點項目的落地。不在是單一依靠富士康運營的片區。整個區域面積也在逐步向外擴展,而看好區域內的企業也越來越來,房企也是爭先落地。
    ?
    但每個區域都有核心區和邊緣區域,即使是國家戰略的航空港區也不例外,北港為核心經濟區,南港則有些涼涼。但因為園博園的開園,周邊生態壞境則也是一大亮點,片區也是聚集了永威、建業、遠洋等一線房企,但依然無法擺脫產業園聚集區。
    ?
    但其實再靠南的區域,也不枉人們給落下,就像內購王——瀚海航城,雖然是思念集團項目,但因為其實地域位置尷尬,除去內購在市場上也是不溫不火。近日,則簽約河南省實驗教育集團,是由河南省實驗教育管理服務中心與河南思念教育科技有限公司戰略合作的重點項目。河南省實驗思念教育航城小學(籌)簽約及專家聘任儀式在瀚海?航城營銷中心,雖然目前還在籌備階段,但這也至少是一種信號,落地后這也算提升區域內的教育配套。
    ?
    省實驗我們都不陌生,但不是所有省實驗都像是總校那么牛,大多還是受托管理,目前中心已受托管理河南省實驗學校英才國際小學、鄭州高新區實驗小學、河南省實驗學校二七鑫苑小學等學校河南省重點學校。但綜合教學質量還可以,不至于砸自己招牌。
    ?
    瀚海航城目前在售的9期地塊,產品以90-150m2為主,價格在7500-8000元/m2左右。雖然打著航空港,但區域土地行政劃分也一直沒真正的劃分到航空港區,從現場公示的預售證上還是尉氏房管局給下發的,所以價值上也就大打折扣了,而且本身投資航空港區,阿貍一直堅持南港價值不大,公共配套資源不足,外加是產業聚集區,居住舒適也就不足,所有,購房還需謹慎,以免掉坑。
    (展開全部)
共 262 個點評 1234567891011 27
鄭州區縣樓盤
金水區樓盤鄭東新區樓盤中牟樓盤二七區樓盤管城區樓盤中原區樓盤惠濟區樓盤高新區樓盤經開區樓盤航空港區樓盤新鄭樓盤滎陽樓盤上街樓盤平原新區樓盤新密樓盤開封樓盤焦作樓盤鞏義樓盤
鄭州二手房
金水區二手房鄭東新區二手房中牟二手房二七區二手房管城區二手房中原區二手房惠濟區二手房高新區二手房經開區二手房航空港區二手房新鄭二手房滎陽二手房上街二手房平原新區二手房新密二手房開封二手房焦作二手房鞏義二手房 鄭州二手房
版權聲明
米宅網所有用戶發布的樓盤點評內容版權歸北京米宅科技有限公司所有,任何媒體、網站、及個人未經授權不得轉載或傳播。本網站保留追究非法轉載者法律責任的權利。
網站常年法律顧問:大成律師事務所。
腾讯分分彩怎样买才稳