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高斯基 房產評論師

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    高斯基 點評 朗悅公園府 15小時前
    河南省第二實驗中學????什么gui
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    高斯基 點評 融創御湖宸院 2019-08-19 15:46
    融創御湖宸院是后河蘆城城中村改造項目,位于航海路桐柏路交會口向南500米,去年12月二期11#和12#開盤, 均價14500左右,推出316套,去化302套,相當不錯。按常理說,三環內、地鐵口、帝湖旁、融創品牌,都是加分項,但一個多月前的融創大河宸院剛剛因為深夜狂降3000元,推出150套10500元/㎡的特價房而備受鄭州房產市場關注,這兩天又因為交房維權事件再次成為“熱點”。融創的品牌加分,似乎已然變成扣分項。

    總體來說,御湖宸院二期項目一般,優點:可以欣賞到帝湖景觀,環境宜人,距離地鐵5號線道路距離1.3公里,自持的融創物業,項目也以大戶型為主,主打改善。
    缺點:容積率3.99,且二期位置沒有一期好,在融創降價促銷的瘋狂行為后,御湖宸院雖然已基本清盤,但品質及房子的保值率仍然需要經受考驗。而且從現場施工情況來看,也存在頂板局部有滲漏、局部剪力墻和頂板混凝土存在表面不平整、梁板混凝土澆筑不密實,底部漏振、夾渣、露筋問題。
    三環內主城區的項目,按說寸土寸金,但項目屬于西南環內片區,這個區域目前價格還是普遍偏低,御湖宸院還是有一定溢價的,三環內改善項目偏少,自住的改善客戶可以關注,對于更多的人來說,我的建議是再等等。
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  • 普通會員
    高斯基 點評 和潤林湖美景 2019-07-29 15:23
    和潤林湖美景位于西三環建設路交叉口北200米,容積率4.28,綠化率30%,目前一期2017年8月已經交房入住,目前二期4棟樓在售。
    首先說優點,和潤臨湖美景位置不錯,附近有已經通車的地鐵1號線,二期距離地鐵口道路距離500米左右,步行10分鐘可達,周邊公交線路也很發達,西三環建設路北站和西三環南陳伍寨站距離都在500米以內。

    其次是一期的交房效果,和潤是小開發商,但一期確實做的用心:人臉識別系統、人車分流、樓宇管家、園內分層綠植,坦白說,在三環內有如此優秀的交付效果,很是難得。而且一期房本下的很快,18年9月不動產證都發到了一期業主手中。二期升級后精裝交付,而且據說項目商貸利率最低可上浮15%,效果可期。
    當然,林湖美景的劣勢也很明顯,首先就是容積率高,4.28的容積率,高梯戶比,入而且二期的7#和一期的1#一樣,規劃有公租房,公租房與商品房同在一個小區,住舒適性肯定會差些。
    其次就是東北向的熱電廠,4月份我去現場調查時,巨大的煙囪在陽光的照耀下觸目驚心,但是最近,大煙囪不再冒煙了!而且,北面的洗浴中心已經拆除,空地上也都鋪上了綠色防護網,據了解,電廠工人也已撤離。三環內寸土寸金,熱電廠原址有可能規劃為住宅用地或者公園,但在未來的一段時間內,推倒重建工作會對周邊住戶有影響。
    再其次是戶型多為狹長戶型,部分房間的采光和通風都會受到一定的限制。而且項目本身只配建有幼兒園,中小學都需要劃片,周邊學校一般。

    總體而言,和潤林湖美景是一個還不錯的盤,交通便利,生活方便,精裝交付,物業還不錯,而且熱電廠的不利影響慢慢的也會消失,如果對學校沒有太大需求,和潤林湖美景是置業的不錯選擇。
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  • 普通會員
    高斯基 點評 謙祥福晟興隆城 2019-07-29 15:20
    謙祥福晟興隆城位于京廣快速路和興隆鋪路的交匯處,容積率4.49,綠化率32%,1:1的停車位規劃。最近一次開盤是在今年5月份,3號樓開售。目前一期還有大戶型清盤在售,價格在14000左右。在售一期北邊是興隆城的安置區和北三環高架,南邊是一個廢棄的熱暖廠,西邊緊鄰京廣快速路,而京廣快速路的西邊是一個火車編組站,常年有火車停靠;東邊有四棟樓在售,很像金科城三期的分布,再東邊是一個軍用的糧食倉庫和火車道。
    先說優勢,首先是標準三環內地鐵盤,距離三號線興隆鋪站道路距離1.5公里,公交也很方便,東西方向100米內有興隆鋪沙口路公交站,南北方向從西門口出來往北步行50米有沙口路興隆鋪站。“三環內”、“地鐵盤”這兩個剛性標簽意味著興隆城配套成熟,出行方便,也意味著房子以后的保值率更高。而宜家距離一期也不算太遠,也算是一個利好。
    其次的優勢是學校,入住后學校的優劣是大多數鄭州客戶的首要考慮點,興隆城宣傳是12年全齡教育配套,同時引進了北師大支持的小學和中學。客觀來說,由于北師大創新教育基地背書,即使是新建中小學,質量也應該比劃片好不少,但北師大支持與北師大創建不同,一詞只差說明北師大只是負責理論輸出及教育指導,具體教育人員還是當地招聘。
    當然興隆城的劣勢也非常明顯,首先是地段,所謂成也蕭何敗蕭何,三環優勢的同時,帶來的還有周邊不太友好的環境,興隆城西、北兩面鄰高架,東面鄰鐵路,南面又鄰廢棄的熱暖廠,據興隆城規劃圖紙以及市規劃局答網友問中的內容可知,盡管興隆鋪熱電廠因環保問題停產,但該地塊的規劃性質-市政公共設施用地,作為供熱、供電等公用設施的性質仍未變,所以熱暖廠地塊會是怎樣,仍未可知。
    橫向對比周邊樓盤的容積率,和昌花漾里3.。45,璀璨天城3.9,興隆城4.49,超4的容積率意味著生活舒適度的下降,上下班等電梯需要多花五分鐘,娛樂設施更多人共享,安防難度也會更大。
    閩系開發商的標簽、開發商已交付的項目萬和城的維權,沿用萬和城的物業公司盛基等等也讓我對一期項目的交付疑慮重重。
    整體而言,興隆城是一個對剛需比較友好的樓盤,因為剛需最在意的交通、學校、配套,基本上都及格;而高容積、差環境、不夠出色的物業似乎在說明改善型客戶最好還是繞道而行。

    項目位置衛星圖(6月1日新影像,可以看到一期地塊建筑已封頂,樓間距在45-50米之間,當日陽光無遮擋)

    測距圖(距離三號線興隆鋪站道路距離1298米)
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    謙祥福晟興隆城謙祥福晟興隆城
  • 普通會員
    高斯基 點評 華瑞紫銀華庭 2019-07-16 14:36
    這個盤最近開了吧,多少錢啊
  • 普通會員
    高斯基 點評 謙祥福晟興隆城 2019-07-15 08:41
    13100,值么?
  • 普通會員
    高斯基 點評 金科城 2019-06-30 20:16
    二期還有退出來的房子嗎?
  • 普通會員
    高斯基 點評 朗悅公園府 2018-09-23 20:46
    這個盤昨天剛開,15200有人上車嗎?
  • 普通會員
    高斯基 點評 朗悅公園道1號 2018-08-06 23:41
    問一下三期交房的業主,89平房子不含贈送面積的話,得房率是多少?加上贈送面積呢?
  • 普通會員
    高斯基 點評 金科城 2018-07-28 00:34
    三期是洋房還是高層?下半年要開盤嗎?
共 11 個點評 12
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