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厚德載物 房產評論師

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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 綠地云都會 2019-09-29 13:00
    綠地云都會位于文化路與魏河北路交匯處東北角,為路砦改造項目,項目主要規劃有6棟公寓,3棟獨棟商業和3萬㎡濱河商業,目前推出為平層公寓和LOFT公寓產品,平層公寓為35-80平,LOFT公寓為37-84平,因臨近魏河,將打造Block濱河商業,以電競、潮玩、美食等潮流為主題,迎合年輕人多量需求,跨界打造“4500㎡電子競技專業配套場地Club,“全國TOP級潮玩娛品牌火工廠”,目前已跟華住酒店集團和法國雅高酒店集團旗下宜必思及宜必思尚品酒店簽約,酒店均為舒適型酒店,另外還將引入丹尼斯、蘇寧易購、新華書店等,未來這里將是生活、娛樂、休閑、購物一站式服務。
    一個商業一個特點,周邊未來幾年商業項目也是如雨后春筍一樣,錦藝金水灣、瀚海思念城、美景美境,競爭還是比較激烈的。
    周邊目前有瀚宇天悅小區、安泰金龍、安泰銀河小區、康橋郎城、和昌悅瀾、海亮時代等,因中間有魏河穿越,人流量主要集中在花園路西側還有魏河南路以南。交通有已通車的地鐵2號線,規劃中的地鐵7號線,南側新龍路將成為東西大動脈直通北龍湖,公共交通無須擔心,學校有金水區藝術小學宏康校區、文化路第一小學翰林校區,以上兩所均為zf直屬掛牌公立學校,非聯合辦學,還有長安路小學,南側還有金水區市民活動中心和鄭州七中。
    2019年鄭州最火的區域—金水北區,非它莫屬,好地段,雖然周邊現在環境一般,但正處于快速發展階段,未來可期,綠地進入鄭州市場已經多年,品質非增返減,目前在鄭州還沒有比較成功的商業案例,東風東路的新都會商業也是由國貿360進行運營,部分已經招商簽約,后期主要看綠地了。
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    綠地云都會綠地云都會
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 富力建業WOW 2019-09-25 23:07
    富力建業WOW位于中州大道與賈魯河交匯處西北角,為建業、富力、易居聯袂打造,也是808公頃其中的一部分,網紅集裝箱售樓部位于科達街和中州大道交叉口,預計9月下旬開盤,由11棟小高層公寓、2棟獨棟商業和公寓商業裙房組成,以時尚、年輕化、休閑娛樂為主題,打造的網紅潮流街區,這點從售樓部的造型就直接體現出來,主打30-80平的公寓產品。
    富力入鄭,首秀五龍新城,但交房品質卻大打折扣,標準的剛需盤,即將交房的尚悅居也是“大問題沒有,小問題不斷”,wow是富力進入鄭州的首個商業綜合體項目,西側為正弘府,弓莊社區,南側為尚悅居還有賈魯河景觀帶,臨近中州大道、科達街,科達街向西與花園路交匯處有地鐵2號線二期工程(開元路站),跨過賈魯河向南為保利海德公園,方圓幾公里中州大道一帶,周邊大型集中商業嚴重匱乏,周邊小區陸續交房,希望尚悅廣場的進駐,能給周邊商業帶來新的生機。
    公寓產品因為不限購,總價低,一般跟商業聯合,還是很有市場的,但以投資客居多,這個盤從外形酷似五棟大樓,名字又跟建業的凱旋廣場相似,商業的實力,只有看后期的運營了,趨于年輕化的公寓,投資還是可以考慮的。
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    厚德載物 點評 奧園譽湖灣 2019-09-24 19:35
    奧園集團進入中原首個地塊選址龍湖北—楊金片區,位于楊金路與徐莊東路交叉口,占地46畝,容積率2.5,規劃10棟小高層,99-143平,其中99平,113平為三房,128平、143平為四房,全為2梯2戶的板式樓房設計,100%南北通透,113平為主力戶型,新中式建筑風格,精裝修交付,景觀有上海柏濤擔綱設計,中軸對稱景觀布局,以“水、石、光、風、云”五大主題元素打造的六重山水庭院景觀。奧園集團是家香港上市公司,總部位于廣東,開發社區以運動健康為核心理念,有著“中國復合地產創造者”的稱號,2018年低調入鄭,10月23日“奧啟中原潮”中國奧園地產中原品牌見面會在CBD開啟后,項目因為跟啟迪科技園的土地關系,一直是悄無聲息,沒有進展。
    眾所周知,容積率跟居住舒適度是直接掛鉤的,片區整個容積率均在2.5左右,以小高層和洋房為主,直接保證了品質的純粹性,東側為在建的九州府,南側為美盛北龍臺,西側為規劃的中央大道還有已交房的偉業一期、二期以及待售的三期,東側還規劃有所小學和金水一中,處于楊金片區的核心位置。
    楊金片區是個讓人又愛又恨的區域,但城市有城運,區域有命數,靜候楊金的蛻變,奧園首秀,志在必得的標桿之作,就是進度太慢。
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    奧園譽湖灣奧園譽湖灣奧園譽湖灣
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    厚德載物 點評 福晟?九州府 2019-09-24 19:26
    福晟九州府即將開門迎客。
    這是福晟進駐鄭州的第四個項目,為旗下TOP系產品,主打改善產品,分三個地塊開發,共占地面積420畝,一期位于楊金路北、馬林西路西,68畝,容積率2.49,規劃11棟小高層和一棟幼兒園,戶型面積為98-144平,兩梯兩戶和兩梯四戶為主,新中式風格,正式售樓部預計9月底對外開放,首開1#、3#、6#、7#,均價21000左右。
    福晟在高新區和惠濟區與謙詳合作的兩個項目均為剛需盤,南山府和九州府定位偏改善,自然各種標準和規格都將有所提高1、五重立體景觀園林2、智能化社區,引入自動識別系統,導視系統,室外WIFI,生態蚊蟲控制系統,夜間指導燈光導視,智能安防,一鍵呼叫等人性化設施。3、精裝修成品房。
    優點:楊金片區的賣點都寄托在北龍湖之上,距離北龍湖近是最大的優勢,毗鄰楊金路、金城大道、中央大道,三期地塊臨近金水一中,一期東側為規劃的九年制景怡路學校,西側為代建的奧園譽湖灣,南側為美盛北龍臺還有牛頓國際等產業園,未來兩年周邊將迎來交房高峰期,整條楊金路的居住氛圍還是很濃的。
    缺點:北側和南側分布有賀莊安置房和馬林村安置房,短時間內無地鐵覆蓋,馬頭崗軍用機場2030年前無搬遷計劃,后期的居住環境難免會有點嘈雜。
    連霍高速北移已列入計劃,中央大道與龍源十三街的打通也是指日可待,楊金路目前開發商云集,各有千秋,福晟九州府已是蓄勢待發,希望品質能不負眾望。
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    厚德載物 點評 天倫綠城桂語蘭庭 2019-09-23 18:23
    天倫綠城桂語蘭庭位于任莊路東、鴻業路北,售樓部美學館位于其西側,已于9月7日對外開放,所在區域為天倫任莊項目,總占地1200畝,由天倫負責土地整理,綠城負責代建操盤,杭州綠城原班人馬打造,雖為代建產品,但期待度不低于濱河綠城項目。容積率1.7,占地45畝,規劃7棟11層小高層(一梯兩戶)和2棟18層小高層(兩梯兩戶),戶型為120平三房、130平四房、150平四房,其中130平為主力戶型,全為方正南北通透,定位純改善住宅。
    與其他綠城代建不同的是,該項目采用的是綠城最新的2.5代高層產品,大面積雙層的LOW-e玻璃,外立面干掛石材和仿石漆彈性涂料,現代感十足,充滿了美學感,全裝修成品房交付,中央空調、新風系統、直飲水系統、各種智能化系統,廚房衛浴均為一線品牌,還加入了各種綠城特色的人性化設置,亮點很多。
    周邊配套:臨近鴻寶路、楊金路、東四環、東三環,周邊慧科環路、鴻苑路和博學路將來要穿過連霍高速直通龍子湖,傳言的地鐵1號線北延長線規劃穿過連霍高速沿慧科環路敷設分別在鴻寶路口、楊金路口、金城大道等設有站點,周邊還規劃有地鐵20號線,兩條地鐵的規劃最終還是要以官方宣布為準的。南側規劃有九年制的中小學,均為重點小學簽約,自帶2萬方的集中商業,據說已簽約丹尼斯,基本可滿足日常需求。除了項目周邊配套的各種小公園外,還有大手筆的賈魯河濕地公園。
    當然以上的這些配套大多還停留在規劃圖上,落地還是需要時日的,目前周邊還是很濃郁的鄉村氣息,各種羊腸小道和各種大車出沒,出入售樓部就要繞上好大一圈,售樓部也是被各種空曠的農田和安置房所包圍,但好在未來可期,區域比較純粹,與已交房的清水苑遙遙相望,目前周邊有南側天倫的地塊,還有天倫金地悅風華,東三環附近有泰禾東府大院和康橋香麓灣還有鴻園和瀚海爾灣,鄰居都很強大,全部為低密度住宅,相信眾多開發商聯合造城的力量。
    提起綠城,就想到了人居,首期開盤130套房源,追求生活品質的改善客戶可以關注。
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    厚德載物 點評 綠城明月濱河 2019-09-21 16:42
    綠城攜手明月濱河再次回到鄭州主城區,這已經成了萬眾期待的項目了。
    位于經南十二路與經開第十七大街交匯處,正式售樓部暫未對外開放,在綠城百合、熙地港、丹尼斯6天地設有臨時展廳,規劃22棟16-17層高層住宅,預計11月底首期開盤,首開樓棟17#、18#、20#、21#、22#,精裝修交付,除標配的地暖、新風以外,中央空調和全屋壁紙都在裝修范圍之內。
    濱河國際新城因“幾乎純凈地無安置房”、“進駐開發商全為一線知名開發商”、“幾乎每個地塊的容積率都在2.5以下”這幾個因素,除了位置有點偏離主城區,從規劃到各方面,都已經被眾人拿來跟北龍湖媲美了,經過幾年的修建,這里也已經是“大城初現”。
    綠城明月濱河也正處于其核心位置,周邊規劃有地鐵3號線、11號線、14號線,其中3號線和14號線站點位于經南十二路與經開十五大街,11號線和14號線站點位于經南十二路與經開第十八大街,3號線二期工程已經批復,未來5年地鐵出行不再是夢,標準的地鐵盤。教育除了自建的幼兒園外,西南側為規劃的濱河中學和濱河三小,還有位于經開十八大街與經南八路交叉口的鄭州外國語學校經開校區,以及已經招生的鄭州一中經開區實驗學校;西側為鄭州七院濱河分院,這是鄭州七院與歐亞科學院合作成立的歐亞心血管康復醫院。北側隔兩個地塊為規劃的25萬方荷湖商業水街,非常的有意境;以上這些,都是項目周邊的基本配套設施,看未來,不論是交通還是教育,都是非常方便和齊全的,周邊鄰居也都比較強大,整個大環境居住環境都比較純粹。
    再說內部環境,驚喜頗多,樓間距平均在40米左右,最大達到70米,綠城風格的中央景觀區、酒店式大堂、風雨連廊、室內外會客廳都會一一展示出來。
    美中不足的有兩點:1、周邊的醫院后期多少會帶來點影響,2、最大面積僅142平,對于改善,還是不夠大。
    今綠城已非昨日綠城,對于眾多綠城粉來說,能否用明月濱河重新刷新人們對改善住房的認識,昔日的“綠城百合”能否重現,就看它了。
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    厚德載物 點評 旭瑞和昌優地 2019-09-20 11:46
    三年磨一劍,旭瑞和昌優地即將入市,位于三全路索凌路向南500米路東,目前售樓部暫未正式對外開放,規劃8棟住宅,無安置房,戶型為89-143平,以1梯2戶、2梯2戶、2梯4戶為主,主打戶型110-140平,新中式風格,定位偏改善,精裝修交付,地暖,新風系統,指紋密碼鎖,室內彩色可視對講系統,緊急求助系統,電子安防巡更系統等,更多細節還未透露。
    交通:三全路、索凌路、國基路、豐慶路,地鐵4號線(豐收路站)、地鐵7號線(文化路三全路交叉口)、地鐵3號線(省體育中心站,長興路與三全路交叉口)
    商業:南側為普羅旺世,配套齊全,商業完全可以依托于此,緊鄰北側為后期規劃的商業地塊,三全路北為名門翠園的熙悅廣場。
    教育:銀河路小學、一八國際小學,再遠點就是以北的豐慶路小學、優勝路小學(豐收校區),后面兩所劃片的可能性比較小,幼兒園除了自建的,還分布著眾多幼兒園,但普羅旺世屬高檔社區,周邊幼兒園價位普遍高。中學主要靠考試了,周邊有7中,一八聯合中學,鄭州師范學院附屬中學,龍門實驗中學等。普慶路與金冠路交叉口東北角規劃有所高中為普慶路中學(高中部)。
    金水核心地段,雖說是單獨地塊,但跟普羅旺世大型社區完美的融合在了一起,更像是其后期地塊,周邊配套成熟,難得純高層凈地開發,中間規劃10000平集中共享景觀,名副其實的花園式社區,亮點還是很多的,但就是進度太慢,目前工地還是靜悄悄,最快年底入市,價格可以參考周邊新盤以及普羅旺世二手房,改善可以重點關注。
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    厚德載物 點評 偉業龍湖上城 2019-09-19 10:48
    偉業龍湖上城3號院位于金城大道與新莊東路交叉口的東南角,首開樓棟為6#和7#,兩梯四戶,6#面積為邊戶135平(四房)、中間戶為115平(三房),7#面積為邊戶125平(三房)、中間戶為83平(兩房),中間戶通風連廊連接,整個小區占地面積較小,呈矩形分布,共規劃6棟18層住宅及一棟商業,這是偉業的全新作品龍湖上域,采用斯特恩建筑風格,目前已開始0元入會,兩萬排號認籌可享受2%的優惠,預計10月份開盤,毛坯交付,售價會低于周邊精裝樓盤。
    偉業算是楊金片區的拓荒者,龍湖上城作為團購房,先不說品質如何,能如期交房,也算是良心開發商了,拋開以往的團購,這次偉業全新出發,周邊也不再是獨霸天下的年代,競爭對手增多,想勝出只有靠品質了,兩大亮點:1、超大樓間距,最大樓間距達到62米,2、全新的五大貴族花園景觀設計,景觀規劃相比1號院和2號院希望真的能有質的飛躍。
    周邊配套:科教園區第一小學(公立、劃片招生)、楓楊外國語(北龍湖,考試錄取)、項目幼兒園暫無、鄭大一附院(東院區)、沿中央大道規劃的商業不知是否會因規劃的局部調整而出現變化,周邊隨著新莊、1號院、2號院和徐莊的陸續交房,這里應該是居住氛圍最濃,人口相對集中的區域。
    作為一個被北龍湖帶火的片區,也是一個被眾人不看好的片區,軍用機場是制約其發展的最大因素,隔壁惠濟和北龍湖以及鴻園被炒的熱熱鬧鬧,跟這里的安靜形成了鮮明的對比,一路之隔,天壤之別,楊金的未來終歸還是需要時間來驗證。
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  • 房產評論師
    厚德載物 點評 華瑞·紫金嘉苑 2019-09-18 09:31
    金水北區,從來不缺人氣,繼名門、碧桂園、美景、瀚海、豫發、保利、瀚宇、美盛相繼進駐后,華瑞帶來的紫金佳苑也將開門迎客。
    位于豐慶路東、金冠路北,79.3畝,為張家村一期城中村改造項目,容積率4.19,規劃9棟高層住宅、1棟幼兒園及部分商業,售樓部已建成即為后期規劃的商業所在位置,正在做內部裝修,這是華瑞集團繼華瑞紫韻城和華瑞紫銀華庭之后,布局北區的又一大作,整體新中式風格,因容積率較高,為保證景觀及日照的最大化,整個小區的布局以點樓為主,相互交錯,規劃面積為91-129平,定位剛需和剛改。
    臨近豐慶路,跟三全路相鄰一個路口,金冠路直通文化路,三全路和豐慶路規劃有地鐵4號線,周邊公交有B51、B50、B19等,各種交通出行都比較方便,與豐慶路小學僅一路之隔,西側為在建的大型綜合體項目名門翠園,后期商業可以依附于此,南側為田園新城,東側為匯金玫瑰園和建業楓林上院,再往北為瀚宇天悅小區,周邊成熟社區較多,各種配套設施都比較齊全。相比三全路南,雖然只有一路之隔,但明顯人流量少了很多,周邊正處于快速發展階段。
    張家村改造本身由瀚宇主導開發,半路殺出了個華瑞,一南一北,各有特色,均是本土開發商,實力不相上下,華瑞相對節點晚一點,根據土地性質,該地塊會有部分安置房,應該跟美景美境情況類似后期跟安置區分開管理,售樓部即將對外開放,對外釋放價格會低于瀚宇天悅,可以持續關注。
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    華瑞·紫金嘉苑華瑞·紫金嘉苑華瑞·紫金嘉苑
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    厚德載物 點評 瀚宇天悅城 2019-09-12 15:44
    神盤層出不窮的金水北,特定的位置讓每個樓盤都能成為焦點,繼思念城、天麓、美盛相繼開盤后,瀚宇天悅城也是賺足眼球,即將迎來首次開盤。
    首期開盤為10#和15#,兩梯四戶,面積段為108平(三房)、113平(三房)、124平(三房)和143平(四房),毛坯交付,但配置有鑄鋁裝甲門、指紋密碼鎖、廚房凈水機、新風系統和地暖,物業為旗下的領域物業,物業費為3.2元/㎡。
    具備金水北區網紅盤的共性—位置好,金水區核心地段、配套齊全,三全路向東跟龍湖的龍源四街相連,文化路、豐慶路、國基路,地鐵4號線和7號線,充分享受交通優勢帶來的便利。
    教育:多少個家庭購房是把教育放在第一位的,南側為鄭州龍門第二實驗學校,這是龍門實驗學校的孿生兄弟,龍門實驗學校近幾年已經用口碑說明了一切,但據說該學校跟項目的關系是學位而非學區,一戶業主擁有兩個上學名額,學區和學位一字之差,天壤之別,個人感覺這個影響主要在以后的二手房出售上。周邊學校還有豐慶路小學、銀河路小學,除了周邊各個小區配套的私立幼兒園外,園田路的東側還有金水三幼,這個幼兒園屬于公立性質,收費低,正常報名入學應該是有點難度的。
    亮點還有項目自建的下沉式商業廣場,配套還有東側的金水區市民活動中心。
    美盛5.99的容積率17500均價,瀚宇天悅城與其相比,各有優勢,幾乎不相上下,首開均價16500-17000左右,雖然容積率高是通病,但主城區已難覓低密度樓盤,總體來看性價比還是可以的。
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    瀚宇天悅城
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