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  樓市分析

11500起!萬人競逐的熱門區,能買嗎?

發表時間:2019-11-22  作者:長安大刀  來源:鄭州樓市



10月29日,管南正商生態城開盤。

開盤當天售樓部熙熙攘攘,人聲鼎沸,11500的價格,相比區域上半年動輒15500的高價,真香。

至此,加上碧桂園名門時代城融創城、富田九鼎華府,管南的千畝大盤悉數入場。

硬茬全部上桌,管南下半場好戲,正式開局。

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過去,管南給人的印象始終停留在“臟亂差”、“配套落后”。

要學校沒學校,要環境沒環境,要醫院沒醫院,沒什么購買價值。

2019年,顛覆了所有人對這個區域的看法。

上半年,管南踩著小陽春的號角,打響了鄭州上漲第一槍——

富田九鼎公館,從14500漲至15500;

綠都瀾灣,從14000漲至15300;

永威城,從14000漲至15000;


由點成片,短短幾個月,區域內所有項目都籠罩在上漲的情緒中,開盤即熱,加推即火,成為了管南的代名詞。

蟄伏已久的管南,終于等來了自己的風口。

來不及細品上半程的高光時刻,管南就迎來了下半場的廝殺。

下半年管南新盤數量激增,戰場從四環內蔓延到四環外,但市場的反應卻并不盡如人意。

部分項目去化開始疲軟,特價、優惠、首付分期頻現,向南望去,更有房價殺至11500的新盤,重新塑造了管南的門檻。

于是,著急買房的,一夜之間倒戈成了圍觀群眾,所有人都在等待一個答案:

管南,還能不能買?

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想看清管南市場,我們先搞清楚一個問題。

上半年的風口區,為什么是管南?

很多人說因為管南離東區近、有地鐵、有小李莊火車站,這些都沒錯,但這些都不是問題的本質。

一個新區的爆發,背后最重要的兩點:

1、價差
2、需求

過去的管南,背后是老管城,這部分外溢需求出現的時候,恰巧碰上了區域剛需產品的爆發期。

來看管城區2010年后竣工的次新小區。


這些2010年后交付的高容積、大體量的項目,消化了老管城大部分的購房需求,導致外溢到管南的需求很少,房價自然漲不起來。

就這樣,在其它區域房價不斷上漲的時候,管南房價始終穩定。

價差,就出現了。


2018年底,管南已經非常明顯的成為了鄭州的洼地,這時的管南,背后不再僅僅是老管城,而是整個鄭州的剛需客戶。

需求,開始瘋狂涌向管南。

有了價差,有了需求,管南具備了火爆的充要條件,而此時市場中僅有售至尾盤的管南三雄,供不應求的市場就誕生了。

這才有了接棒進場的九鼎公館三個月上漲1500的奇跡,有了融創城即開即熱、即開即清的火爆。

回頭看管南的上半場,更像是一場天時地利人和的厚積薄發。

是在需求和價差同時出現時,閃耀出的剎那火花。

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火花易逝,下半年,面對區域房價上漲,千畝大盤紛紛上桌,管南的價差和供需又會發生什么變化?

我們一一來看。

先看價差。


南三環內,鑫苑從年初的14000漲至14500,小戶型甚至漲到16000,這個價格已經與部分金水北的項目齊平。

南三環、南四環之間,綠都、九鼎公館、永威城漲至15000+,高于高新和惠濟的均價。

南四環外,價格與雙湖科技城相當,門檻是正商生態城的11500。

可以看到,經過半年上漲,管南大部分項目不僅填平了價差,還出現了不同程度的溢價。

接著看供應。


南三環內,僅剩鑫苑國際新城最后一期,干完這一票,管南的新房只能往三環外去找了。

南三環、南四環之間,綠都和永威城僅剩尾盤,存量集中在融創城和富田九鼎公館,兩個項目加起來近1700畝的存量,將產生4萬多套新房。

南四環外,是管南土地存量的重災區,不算九鼎華府、康橋、碧桂園的后期地塊,光目前在售的項目,就有近7000畝的存量,對應5-10年的銷售周期。

多個大盤競合,千畝土地供量,長期來看,市場已由供不應求,轉向供應過剩。

梳理完價格和供應,下半場管南的買房時機呼之欲出:

三環內存量有限,該買買;

三四環之間有溢價,待推量較多,購房者可以好好選選,不用著急;

南四環外土地存量巨大,區域仍待開發,時間成本太高,不是地緣客戶都不建議。


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清楚了區域走勢,具體項目如何落定?

看重增值的關注:碧桂園名門時代城融創城


碧桂園雖然在南四環外,但其實更靠近二七新區,與百榮物流園和萬科大都會一路之隔,這里應該會是南四環外最先成熟起來的區域。

碧桂園首開地塊緊鄰京廣快速,距2號線1.5公里左右,精裝價格12700,千畝大盤首開,再加上地塊位置比較偏遠,這個價格差不多是底了。

融創城是三、四環之間的底,劣勢沒地鐵,學校規劃未落定,但是作為三、四環之間唯一有價格優勢的項目,仍吸引了大批購房者。

融創城目前精裝價格13500,大戶型12000+就能買到,后期推量大,不保證不會出現變相降價的可能,但對比周邊三個15000+的盤,性價比仍在。

看重居住的關注:永威城富田城九鼎公館


永威城即將開盤的最后一期,更靠近南三環,遠離安置區,相較于5期周邊環境有所提升,小區景觀由莊鎮光大師操刀,均價15000,不同戶型價差不大,更建議88平的小戶型:


富田城九鼎公館在售2期三號院,區位上更靠近東區,有地鐵,有公園,有商業,得房率75%,均價15500,大戶型性價比不高,推薦96的小戶型:


永威城品質、景觀好于富田,看中居住氛圍、環境的可以考慮;富田交通、區位好于永威,看中通勤距離、配套的可以考慮。

資金有限的關注:鑫苑國際新城綠都瀾灣


鑫苑在南三環內,距2號線、商業不遠,目前有56平一室的小戶型在售,總價100萬以內。

綠都離南三環不遠,有地鐵,有學區,目前有70平兩室的小戶型在售,總價110萬以內。

這是管南目前唯二有小戶型的項目,比較適合購買能力有限的剛需。

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巨大的存量桎梏了管南上漲的腳步,而前幾天南三、四環之間剛剛落定的垃圾分揀站,又將管南從云端拉回地面。

管南距離現代化的城市界面,距離改善宜居,仍然很遠。

地緣購房者,買這里沒什么問題,非地緣剛需,不必將眼光拘泥于此,一萬四五的價格,金水北、西區主城、濱河都有可選的項目,不在熱區的行情末期追漲,就是最明智的避坑選擇。

(完)

責任編輯:第九海

標簽: 管南  
本文章原創自米宅旗下《鄭州樓市》
關于鄭州房地產、教育、裝修、人文民生等
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