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100萬人民幣,能在東京買到多大的房子?

發表時間:2019-11-21  作者:養風人  來源:米宅海外


東京,是一個充滿魅力的大都市,它不僅是日本的中心首都,還是亞洲乃至世界的金融中心。


東京也是我個人很喜歡的一座城市,前幾天,我再次前往這里進行了十幾天的深度房產考察。


無論第幾次去,東京的面貌總是嶄新而充滿力量,此次東京的樓市帶給我很多驚喜,當然,也有驚訝。


東京銀座附近夜景,熱鬧非凡


琳瑯滿足的街邊商店、人潮擁擠的十字路口、還有望不到邊際的高樓大廈。


這座城市豐富的調性,注定會吸引許多人在一擲千金,投資置業。


那么,在寸土寸金的東京,我們花一百萬人民幣到底能買到什么樣的房子呢?


1

在日本投資房產,到底值不值得?


投資海外房產,需要考量的主要因素無非就是政局穩定、經濟發展、租金和回報率。


再精煉一點,可以總結為六個字:盯租金,看漲幅。


作為亞洲唯一發達國家的日本,是否符合投資屬性呢?


 

1
租金回報率,饞了一大批人


很多人選擇投資日本房產,基本都是因為保值和高回報率。


日本曾遭遇房地產泡沫破裂和次貸危機的打擊,經濟一度陷入停滯甚至倒退。


但每次打擊都是一次教訓,日本從此加大了對房產的調控管理,使日本房產極其穩定


因此,很多人選擇日本房產和日幣,就是看中了保值避險的功能。


并且日本的高租金回報率,一直走在世界前端。


在日本街頭對留學生的采訪中,很多人表示自己每月要有將近70000日元的房租支出,也就是人民幣也就是4200元左右,且面積非常小。

面對這樣的天價房租,留學生和上班族要哭了,投資者則笑開了花。

高回報率+保值,光是這兩項屬性,就足以吸引很多人在日本大手一揮,拿下幾套。

其實但高租金在高物價的日本,并不違和。


兩個蘋果要20塊人民幣,一小盒草莓要70塊人民幣。


2
漲幅,也勸退了一大批人


正是因為日本房產非常穩定,地價的漲幅也很含蓄。


其實相比過去,日本地價這幾年的漲幅已經很大了。


根據日本土地代DATA的數據,2019日本全國地價平均上漲了1.16%。


從投資角度來看,這樣的漲幅對穩定的日本房產來說可喜可賀,但相較于國內和東南亞一些國家的大漲,還是沒什么太大優勢。


日本的一戶建居民區


另外,海外人士在日本置辦房產是很難貸款的,一般要全款才可以。


如此低調的漲幅,再加上多到離譜的各種稅務,是很多人投資日本房產的絆腳石。


2

日本買房,選東京會不會虧?


選城市首要看的因素就是租金和人口。


既然日本地價的漲幅沒優勢,就只能在租金方面扳回一局。


而決定租金高低的,就是人口和交通。


日本東京的發達交通


放眼整個日本,人口流量東京和大阪是密度最大的。


地鐵站在上下班高峰期異常擁擠,車上大部分都是西裝革履的上班族。


我第一次到日本時,每天都會因為錯綜復雜的交通路線而發愁,即使這次第三回到日本,也還是會坐錯車。


即使我已經在中國見慣了人擠人的盛況,也還是會被東京的人流量震撼到。


東京日比谷區有著大量居酒屋,無數上班族都愛來這里消遣


1
選城市:核心大城市


東京和大阪是日本最為核心的兩個城市,是兩個不會出錯的選項。


今天就先來詳細說說東京。


日本的國土面積還沒有我們的一個云南省大,卻容納著1.27億人。


其中東京可以說是人滿為患,僅有2155平方千米,卻有著高達3800萬的常住人口,人口密度位居世界第一。


并且,日本人口還在持續涌向東京圈。


大量的人流涌入、發達的城市交通、雄厚的經濟實力,這些因素都在釋放誘人的房產投資信號。


東京的高密度的樓房


2
選城區:新宿或澀谷


東京的區域劃分的清晰明了,各個區域的風格特色也各不相同。


千代田區是日本地價相當貴的區域,天皇住所、國會警視廳等大部分中央行政單位都位于千代田區內,妥妥的政治經濟中心。


這樣地段,投資價值不言而喻,但位于皇居附近56.90㎡的商鋪,售價加上稅費約為500萬元人民幣,折合一平方8.78萬元人民幣。


雖然千代田區的逼格很高,但從投資性價比的角度來看,它還是略顯遜色了。


涉谷區和新宿區,是當下來看投資前景和回報都相對性價比最高的區域。


涉谷和新宿都是極有個性的行政區,商業活動興旺,百貨店、餐飲店、游技風俗設施等密集如云,它們被稱為“24小時不眠之街”和“年輕人之街”。


涉谷街景


新宿是東京重要的交通樞紐,當我到達新宿時,已是晚上十點半左右,但新宿街頭的人一點不比白天的涉谷和銀座少,整個街區擁擠而熱鬧,充滿了年輕人活躍的氛圍。


新宿深夜的街頭


相較而言,涉谷更加時尚、新奇和發達,是年輕人白天逛街吃喝玩樂的首選地。


新宿則有著更加豐富的夜生活,是上班族和年輕人夜晚享樂的聚集地。


新宿夜景


在日本的租房者大部分都是年輕人,所以涉谷和新宿的租金和人口都不是問題。


3

一百萬,在東京能買到什么樣的房子?


在東京,最推薦的就是投資公寓。


因為一戶建在東京這樣繁華的地方價格過于高昂,也沒多少人能租得起,從投資角度看是極其不劃算的。


而公寓就是很多上班族和留學生的首選,雖然小,卻性價比高。


選擇公寓,位置非常關鍵。


即使是在涉谷和新宿這樣不愁租的地方,也是距離地鐵站越近越好。


在涉谷和新宿、價值100萬左右、臨近地鐵站的公寓,一般只能買到20平方左右的房子。


因此戶型也就沒那么多選擇,大部分都是一個簡單的標間,配很小的廚房和衛浴。


很多人看到房間都有一個直觀感受:太小了!


但“小”是一種日本特色,只要位置好,地段好,再小的房子也有人搶著租。


這套位于涉谷地鐵站步行十分鐘距離的公寓,加上各種稅費將近121.5萬人民幣。


雖然面積小,但地理位置極佳,是很多人投資日本房產的首選戶型。


公寓樓位于一條小巷子中,周邊有餐廳、居酒屋、小超市等,十分便利,外觀也與海報上一致。


房間位于可以同時容納三戶的露臺,相對于國內的空間,這個走道真的十分緊湊了,但好在很干凈,沒有任何雜物堆積。


日本的房子出租和出售都是不配任何家具的。


右手邊就是洗手間和浴室,空間極其狹小,但日本人真的很有儀式感,在已經很緊張的空間里,仍然加入了小型浴缸,整體布局還是很合理的。


廚房和浴室共用一堵墻,和房間融為一體,只有一個小小的灶臺和水池。


在日本,陽臺通常都安裝的有逃生梯,應急時使用,是不可以堆積太多雜物,所以在日本的房子中陽臺大多是贈送的,不算在實際面積內。


房間雖小,但整體比較開闊和通透,比想象中的十幾平方要大一些。


而且東京的租金這么高,大家租房首選的也是這種小戶型,無論對于投資者還是租房者來說,這種都是性價比最高的。


日本的房子有幾點很吸引人,那就是干凈衛生,空間開闊,小巧精致。


無論房屋年代多久遠,看著都像新房子。

好在這樣的公寓,租金是很可觀的。


每月10萬日元,也就是這個人民幣6500元左右的租金,是可以輕松達到的,回報率有6%左右。


在東京投資房產有利有弊,完全看個人需求。


最大的缺點就是不僅戶型擁擠狹窄,還要加上各種亂七八糟的稅費。


固定資產稅、管理費和修繕金、火災地震保險費、登記費、不動產取得稅等等,都是不小的開支。


另外,買入后五年內出售的,需要繳納39%的稅,五年后出手,也需要繳納20%。


根據東京的地價漲幅,漲的那點錢基本全繳稅了。


所以,如果投資房產是以房價漲幅收益為主,我認為東南亞市場有更好的選擇。


如果是以保值、穩定和租金收益為主,選對好地段的話,日本房產是可以考慮入手的。


涉谷站出口處的熱鬧景象


半個月的考察過后,東京給我最直觀的感受就是:繁華、人多、物價高。


并且日本的交通復雜,區域繁多,很容易不小心買到性價比低且租金沒有保障的房子。


擦亮眼睛,謹慎思考,大膽決定,才能抓住機遇。


接下來,我會對日本的其他城市進行一系列解析,歡迎感興趣的朋友持續關注!

(完)

責任編輯:馮磊

標簽: 日本  
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