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最兇的樓市資本關鍵棋,全面開局!

發表時間:2019-06-17  作者:菌爺  來源:米宅珠三角


時下的迷茫與焦灼,以及國內外的亂局讓眾人又開始猶豫躊躇,然而資本天生的好鼻子總能聞見金錢的肉腥味。


從4月下旬延續到6月初的土地搶籌,到地方政府搶產業小分隊加班加點的招攬名企大咖們入坑,經歷過大膽的年代,各自規劃的鍋都不小,但最終產業的鐵鍋能分多少肉,看來一切都還得靠搶。


人來了,地賣了,顯然戲只唱了一半。



1



言歸正傳,我們今天就從“搶人后”時代,從土地的籌碼以及搶產業大戰中,推演一下未來中國城市版圖格局中的趨勢。


文章略長,請保持一份耐心。


二季度,合肥、武漢、杭州、蘇州、鄭州、成都等城市既“樓市小陽春”之后,又出現的“土地一激靈”并不單單是土地財政那么簡單,背后其實還隱藏著一張樓市下半場的棋局。


今天的下注,已經不是在賭“放水”,而是在押注未來城市二八開的大趨勢,從存量和杠桿的邏輯已經全面轉為了城市內功硬實力的邏輯。


截止5月下旬,全國50大城市,土地出讓金額超過1.37萬億。其中前十五大城市,超過5000億,馬太效應明顯。細分來看,開發商們在杭州投下1100多億,在北京、天津、上海、蘇州等14個城市下注超300億。


百億千億真金白銀的搶籌,確實有點多頭們先干為敬的意味。


緊接著我們看到:

漲的有點猛的蘇州調控升級了,土地溢價再次被行政按住。

全國10個房價抬頭的城市被領導關注了。

通州開始對人才減免租金了。

4月份房地產投資數據也開始出現分化,代表著多頭預期的新開工面積開始有下行壓力了。


于是剛需又開始猶豫,究竟買,還是不買呢?


忐忑的小心臟,撲通撲通。


改革過渡期的世界總是不止一個真相。中國樓市的盤子太大,市場真相也絕不止一個,走向分化,走向混沌,正確的抉擇越來越難。


有些地方三年未漲,有些地方剛有小火苗就被摁滅了,有些地方自己都不知道是漲了還是跌了,多種信息擰巴在一起。


就像時下每個人的焦慮:盛宴難道就這樣不在了?



2



一直以來,總有人問:這次有什么不一樣?


從歷史中走來,沒有什么不一樣,研究了十幾年樓市,經歷過三個完整周期,這次和上次上上次本質上也沒有什么不一樣。


只是階段不同,分化的慘烈程度不同罷了。


對于筆者而言,比起二季度房企的搶地熱,我們或許更應該關注以一二線城市為主體接下來的產業資本爭奪戰。


大家可以想一下,產業資本那個是吃素的,不掙錢,人家誰會跟你玩。


“搶人”“搶地”還是舊有的存量思維,或者是彌補經濟下行期不足的過渡舉措;而新一輪產業資本的硬核兒競爭,才是未來城市所有問題的關鍵棋。


站在歷史的又一個十字路口,自下而上,我們看到的是個體情緒的雜亂無章;自上而下,我們才能大概率看到歷史車輪的大致走向。


從目前工信部定義的新興戰略產業名單:集成電路、高清顯示、航空產業、西藥制造、汽車研發、互聯網產業六大門類龍頭企業的現實布局來看。



深圳、上海、杭州、北京、武漢的集成電路產業先發優勢明顯;

高清顯示產業著名的京東方布局合肥,鴻海系(夏普、富士康)集中布局深圳、鄭州、成都、廣州;

航空產業中,上海的中國商飛、西安的中國西飛;

醫藥制造相對分散,但上海、武漢、成都的先發優勢明顯;

汽車研發如杭州、寧波的吉利汽車、長春的一汽、武漢的東風系;

互聯網產業對于城市的影響更大,杭州的阿里系、深圳的騰訊系,北京的頭條系、小米、360、京東等一眾互聯網頭部集聚。


以上新興產業布局雖然顯示的是既有的存量,但先發優勢與沉淀必然是不可忽視的因素,城市開出什么樣的產業之花,恐怕早在2008年次貸危機之后都已經奠定了。


昨天、今天和明天,城市掰手腕也會“拼爹”。



3



2006年,當國內很多城市都在騎著房地產的高頭大馬高歌猛進的時候,武漢就投資100億元組建了“武漢新芯”,撒下了中國集成電路產業的火種。


武漢新芯一期湖北省、武漢市投資107億元,占了當年省內國有經濟投資總額的近十分之一。2012年武漢新芯實現銷售收入1.62億美元,但仍舊處于虧損狀態。


十年磨一劍,2016年,清華紫光和中科院微電子所、清華大學合作,在武漢新芯的基礎上再次投入,自主研制三維內存。同年,總投資240億美元的國家存儲器基地在光谷開建。次年,武漢新芯才在財務上實現盈虧平衡。


和華為海思一樣,也有超十年的虧損歷史,也有當中國芯片“備胎”的苦楚。


自主創新、產業升級的路沒有賣地賣房來的那么簡單爽快,但這才是硬核兒城市必須要走的路,因為城市之間產業鏈的競爭,最終都將匯聚到收入項,而超額收入才是城市一切美好生活的最根本基礎。


▲武漢新芯


很俗,但卻是大實話。


2018年4月26日,老大視察了武漢東湖高新區的烽火科技集團和武漢新芯集成電路制造有限公司,體現了國家對湖北芯片產業發展的高度重視。


城市該有的姿態,以前是大拆大建房價猛一竄,以后是什么呢?



4



武漢的芯片往事也僅僅只是一個時代轉身的縮影。安徽合肥的京東方,鄭州的智能手機產業以及最新獲批的大數據產業,成都的5G產業、人工智能產業等都是與搶人大戰交織在一起的另一條城市競爭的主線。


兵馬未動糧草先行,尤其是創新產業升階這種極其“燒錢的冒險”。


我們通過對比全國25個主要轄區產業私募基金的管理規模,有如下發現。


北京以30051億的管理規模在北方樹立了一個高點,北方排在第二的是天津6571億,剩下的大頭都被南方轄區上海、深圳、廣東、江蘇、寧波包攬,在私人投資基金隊伍方面,南北方差距尤其明顯。


從側面也可以看得出來,雖然中西部也在產業爭奪中表現積極,但資本和產業的存量和先發優勢上來看,未來中國產業創新的中心仍然是聚集在京津冀、長三角和珠三角三大頭部城市群,其它城市群會有自己的細分特色,但扮演的角色依然是主動依附和配合助攻。掙錢這件事,中西部中心城市以后臉皮要厚,身體要主動。


△圖片來源:基金業協會


近幾年,中西部地方政府為應對私人產業基金的不足,幾乎在搶人的同時,武漢、成都、鄭州、西安等城市都在不遺余力吸引創投基金的進駐。


武漢市出臺促進創業投資健康發展意見;

西安市支持國家自主創新示范區集聚創投機構的意見;

鄭州出臺《鄭東新區私募基金發展扶持辦法》的通知等等。


除了引進增量私募基金之外,2015年之后,地方政府自己也是挺身沖在最前面,政府類產業投資基金最近幾年可謂是經歷了爆炸性的增長。


2015年政府產業基金目標規模增長近5倍,2018年基金目標規模更是突破12萬億,這些錢將用到哪里?那些城市產業將受益最大呢?


或許城市化上半場殺出來的“4+15”優勢格局(北上廣深+成都杭州武漢天津南京重慶鄭州西安青島沈陽大連廈門蘇州寧波無錫)依然會延續。


△數據來源:清科研究中心


長期的產業基金的靜默期,突然從2015年之后就爆發了,這是一個國家全面拉開產業突圍的信號,也預示著未來地方政府之間產業爭奪戰的激烈程度。


5月20日,長三角協同發展產業基金第一期募資近百億;

成都瞄準高端產業布局,設立1100億元的產業發展基金;

杭州設立300億產業發展基金,重點投向生物醫藥產業;

2017年,鄭州設1000億國家中心城市建設基金,201年設立100億大數據產業基金,并迎來甲骨文數據庫的落地;

……


如果說空口無憑的話,那么真金白銀加老大帶頭硬鋼算不算真實的發令槍呢?有人說有錢砸不出來高科技,也有人說,跟普通人有什么關系呢?


債務和杠桿帶來的是周期性的“三年猛一竄”,而聚焦科創產業收入的邏輯下,房價的曲線將與名義GDP增長相吻合。


大多數人的命運裹挾在“自上而下”的趨勢里。



5



所以關于中國樓市的下半場,戲該怎么唱?關于2019年下半年,普通人該如何面對波云詭異的樓市?關于極度分化的樓市,超額收益該如何淘?


為什么說中西部強二線在未來5年內可能會表現更加搶眼?為什么同一個城市同一個片區開始出現漲價秒清和降價滯銷的分化?為什么未來相當一部分標的會因為失去流動性而被清出市場?


……


有太多太多的問題,不是趴在電腦旁、坐在辦公室就能夠弄明白的。不在一線摸爬滾打,根本沒有話語權,這是米宅、米筐團隊創始之初的信仰。


2019年,在一線城市北上廣深處于階段性的震蕩期時,我們應該敏銳的察覺到中西部中心城市依然還存在“未吃干吃凈”的紅利,六穩要用,經濟的韌性要用,過渡期,資源向中西部傾斜已經成為最大的共識。


從3月-5月,一直在一線,從粵港澳大灣區年度報告的發布到輾轉重慶、成都、武漢、鄭州、長沙、合肥6個中西部重點中心城市,我們發現,僵化的書本和網絡噴子們從來都是離真相十萬八千里的。


樓市還能折騰幾年?從年初到現在,中西部個中心城市那個表現最亮眼?一線城市高端人群回流中西部中心城市主要集中哪些區域?在整個城市化進程中,中西部各個中心城市分別都處于什么階段?


文章篇幅有限,6月,團隊剛剛從中國最炙手可熱的幾個中心城市歸來,帶著很多新發現,也帶著很多不能公開說的疑問,我們特地用一場7個小時內部干貨分享來揭開所有當下中國樓市的秘密。


6月22日,中國·鄭州,我們邀請了高密度大城市化理論的倡導者和踐行者童大煥院長。他將站在買房人立場,通過系統城市化理論和買房實操經驗,洞察社會發展和財富升降的密碼,分享城市、地段、產品三位一體,現金流、漲幅、做大資產三足鼎立的體系化框架,為普通人不斷優化置換房產,實現財智跨階層式的巨大飛躍。


重慶自媒體“王老師說房”創始人王老師、武漢買房創始人陳珂、長沙地產中文系總經理王天線、米宅政策分析師宋富貴老師以及鄭州樓市活地圖百夫長老師,將從重慶、武漢、長沙、成都、合肥、鄭州這6個中西部中心城市切入,為你講述正在發生的樓市秘密。


人間6月天,干燥、炎熱、懶惰情緒滋生,但人生進階根本不容懈怠。


2019年漸近一半,有些城市剛需上車的時間窗口也不可能一直敞開,試錯的成本越來越高,選錯的概率也越來越大,你已經錯不起了。


6月22日,中國·鄭州2019米宅夏季私享會,當樓市結構性風險襲來,請主動擁抱最一線的真話。



參會須知



活動流程:

1、13:00-13:55 進場 

2、14:00-15:30 中國城市化進程——童大煥 

3、15:30-16:15 成都、合肥市場——宋富貴 

4、16:15-16:45 重慶市場 ——王老師 

5、16:50-17:20 長沙市場 ——王天線 

6、17:20-17:50 武漢市場—— 陳珂 

7、17:55-18:25 鄭州市場——百夫長 

8、18:30-19:10 分論壇環節——米公子、葫蘆娃及主講嘉賓 



?活動時間:2019年6月22日13:00


?活動地點:鄭州市鄭東新區某酒店(具體地點報名審核后通知)


?報名費用: 


線下參會:


1、參會門票:598元/人 

2、米宅高級會員本人本次免費 

3、未參加過米宅線下講座的米宅初級會員,本人本次免費

線上直播:限時折扣價9.9元包含視頻直播觀看+視頻回看課程兩大權益!點擊“閱讀原文”或下載【破竹】APP,預約報名線上直播。


?報名方式:聯系以下工作人員或點擊文末閱讀原文報名


活動詳情咨詢聯系:

 

 米宅薇薇:156 3813 3814(同微信)



(完)

責任編輯:張熠

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