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  樓市分析

現在入手天津,大概率會是高位接盤!城六區除外!

發表時間:2019-06-17  作者:錢掌柜  來源:米宅北京


5月底,米宅北京到天津考察了一趟。


我們用了一周左右的時間,走遍了天津的城六區、環城四區、濱海新區、武清和靜海,可以說對這個城市又多了一分了解。


當然,作為外地人,我們不可能有本地人了解的那么深入。對于一個城市來說,她的一磚一瓦、一草一木,都有屬于自己的故事。


而偌大的一個城市,又是由千千萬萬的“一磚一瓦、一草一木”組成的,要讀懂她們,談何容易?


一位粉絲的留言說得很好:每個片區都有她的前世今生!不錯,研究各個區域、各個板塊,要知其然,還要知其所以然。


而這些,靠幾趟調研是遠遠不夠的。之前發布的文章中,后臺收到了不少粉絲的意見和建議,我們都認真看過了。在此向那些給予指導的粉絲們表示感謝!


接下來,還將會有一系列的文章,陸續發布在米北平臺和破竹專欄《首都樓市之音》,歡迎一起來交流、探討。


1

天津整體印象



2017年9月,錢掌柜也曾去過天津考察,當時由于時間關系,只細看了城六區、濱海新區、西青和津南。


時隔兩年,再次踏上這片土地,發現她變化好大,可又好像沒什么變化。


說變化大是因為:


第一,她的街道變得干凈整潔,并且有序多了。


一位五十多歲的出租車司機告訴我們,這兩年天津正在進行街道整治,所以不管是城六區還是遠郊,市容市貌要比兩年前好太多了。


我們調研的那幾天,又正好趕上天氣好,藍天白云的,著實令人心曠神怡。


▼紅橋區


▼南開區


▼西青區


第二,街上的塔吊,比兩年前多了不少。


駕車走在天津的街道上,汽車駛出城六區,塔吊隨處可見。即使是在城六區,其實也并不少。



毋庸置疑,這些塔吊大多數都是建設中的新盤。


目前,居理新房網站上,天津在售/三個月內即將開售新盤(住宅)多達1020個,除去一些只剩尾盤的項目,再剔除薊州、寧河遠郊區這些對整體樓市影響較小的,天津新盤最保守估計也有600-700個。


這么多的新盤,在樓市平靜期需要消化多久,大家好好琢磨一下。


說她沒什么變化是因為:


很多地方還和兩年前一樣,沒什么起色。就拿津南海教園和濱海于家堡商務區、北塘來說,這一圈走下來,感覺變化不大。


2017年9月,在海教園某售樓處,置業顧問告訴我們:目前南開大學、天津大學都已經搬過來了,后期還會有8所高職院校、2所中職院校陸續完成搬遷。


接著,他指了指沙盤周邊,滿懷信心地說:“你看,這一塊兒現在已經有這么多的住宅了,后期隨著大學的陸續搬遷,以及地鐵八號線的規劃建設,這里的商業、醫療、教育等配套很快就會起來...”


如今,兩年過去了,這里依舊沒有地鐵、沒有大型商超、沒有便利公交、沒有好的醫院。街道上除了無數拔地而起的住宅樓之外,什么也看不到。


▼海教園街景


像這樣的街景,在津南,乃至整個環城四區中,都屬于常態。


值得注意的是,海教園從2008年9月就開始規劃建設了,到現在已經過去了11個年頭......


其實,這里入駐了許多知名開發商,如魯能、融創、龍湖等等,但很遺憾,開發商們也沒能把周圍的配套給搞起來。說白了,哪個開發商也不傻,誰愿意把大量的資金投入到基礎配套之中?


濱海新區于家堡商務區,北塘,兩年前我們去考察時,街上幾乎沒見到一個人,今年依舊如此。



可見,這些地方的房子出租會很困難。


之前,在《2035年,城鎮化全面進入成熟期!樓市還能折騰多久?》這篇文章中,筆者曾強調過:一定要謹慎對待那些沒有持續人口流入的新城、新區,以及那些需要10年左右才能發展起來的地方。因為,城鎮化全面成熟了,它們可能還沒發展起來......


總之,有變,亦有不變,是天津給我們的第一印象。



2

天津樓市現狀



好了,繼續說回樓市。


去年5月,天津發布了“海河英才”計劃。6月,房價達到階段性高點。


但是,這種狀況只維持了不足兩個月,從8月初開始,成交量就開始萎靡,9月,房價就開始高位滑落,到12月份,個別區域跌幅達到20%甚至更多,差不多把人才新政的那輪漲幅全部吐回去了。


當然,這只是個別區域而已,城六區還是比較抗跌的:和平、南開、河西整體跌幅不足10%,優質學區房甚至都沒有跌,個別低總價的小戶型不跌反升。河北、河東、紅橋相對上三區來說,跌幅稍大,在10-15%左右。


綜合來看,城六區中,下三區沒有學區概念的老破小,跌幅最大;環城四區中,津南新城、天嘉湖,跌幅最大。而西青的熱門區域,跌幅相對較小;濱海新區分化嚴重,新盤大多都死扛著,調價的很少,而二手房就不同了;遠郊幾個區中,武清相對抗跌,特別是高鐵和楊村一中板塊。


春節過后,壓抑了很久的需求開始集中釋放。3月,二手房成交量持續放大,筍盤去化相當快。


就在大家都認為樓市即將由小陽春入夏之時,4月中旬,高層又重申了“房住不炒”,調控政策收緊,多地小陽春逐漸熄火。


那么,天津樓市目前是個什么狀況呢?


這次,我們跳過真真假假的數據,直接看最真實的市場。


在南開,我們看了林苑北里、迎風里、鳳園里、金環里、榮遷西里、臥龍東里等等超過20套老破小,這些房源總價大多在160-280萬之間。


其中,有60%以上的房源,現在的報價都比剛掛出時降了20-30萬。正常的房子,成交周期在3-5個月,有缺陷甚至硬傷的,會更久。其中還有掛了一年沒有賣出去的。


品質好的次新房,比如實澤園、格調系列等,成交周期要久一點,因為它們需要的資金量大,流動性相對較弱。


其他幾個區的二手房市場,情況也是大同小異。其中,和平優質學區房,價格最堅挺,即使成交周期拉長,業主也不調價,一些低總價的房源,可能還要加價。


新盤市場又是個什么情況呢?我們直接來看售樓處:


▼南開某樓盤


▼西青某樓盤


▼靜海某樓盤


▼團泊某樓盤


▼海教園某明星樓盤



▼東麗某售樓處


可能由于天氣較熱、又是工作日等原因,我們看的這些新盤中,到訪客戶都很少。其中,西青的樓盤稍微好些,到訪有四五組的樣子,其他區樓盤要么沒人,要么是一兩組。


調研的最后一天,是周六,武清某樓盤,倒是給了我們不少驚喜,到訪客戶不少,目測有20組左右,很快就把臨時建起來的小小售樓處擠滿了。


▼武清某樓盤


3

請謹慎對待除城六區外的地方



從上文中,我們可以直接判斷出,目前天津樓市處于平靜期,如果沒有利好釋放,上漲的動力不足。


接下來,天津會不會放松落戶,會不會有其他利好刺激,筆者也不知道。但我清楚的是:


第一,目前來看,全國一線、強二線城市之中,除了北京、上海之外,幾乎都放松落戶了。


和其他城市比起來,天津落戶條件算不上寬松。而且由于種種原因,落戶天津的,大多還是留在原居住地工作,并不會為天津建設做貢獻。


全國落戶大放松之后,高考制度會不會改革,目前誰都說不好,但我們并不能排除這種可能性。


現有的高考制度一旦發生變革,天津的優勢還會不會存在?這是值得每個人深思的問題。


第二,天津庫存量很大。上文中我們說過,出了城六區,塔吊隨處可見,在售或即將開售新盤六七百個。其實,庫存量這個東西,是動態的,如果遇到樓市上行期,或者是規劃、利好釋放期,五六個月的庫存可能在一個月就消化完畢了。可在平靜期,尤其是政策嚴控期,就真的不太好說了。


第三,這段時間高層、包括官媒對樓市喊話很密集,最近的一次是郭樹清的“過度依賴房地產,最終要付出沉重代價”。這些信號對樓市有多大實質性影響筆者不清楚,但至少會對“未來預期”,形成利空。


最近幾個月,天津的土拍市場很熱鬧,每隔幾天就有土地出讓。1-5月,天津土地成交總額達到700個億,排名全國第二位。(注意:土地出讓金排名僅供參考,因為各個城市地價不同



成交面積1528萬㎡,在全國排名第五位,僅次于蘇州。其中,重慶、鄭州多為遠郊縣市,蘇州、武漢數據缺乏,天津多為環城四和濱海新區)



這些成交的土地,會轉化成年底或者2020年的庫存。


因此,筆者個人認為:今年下半年,天津樓市依然不會太樂觀,留給剛需群體的上車窗口期可能比你想象的要久一些。


為了保險起見,請謹慎對待除城六區外的其他地方,因為城六區更抗跌,流動性更好、客群更廣泛。



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(完)

責任編輯:張熠

標簽: 樓市行情  
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